业绩会直击 | 龙湖没有英雄 要消灭老中医式决策

　　现场提问：董事会决议宣派中期股息每股0.3元，约占每股核心盈利的一半，请问未来派息是不是也延续这个趋势？

　　赵轶：我们从去年开始派中期息，原因有两个，一是龙湖的规模和利润增速较快，现金流比较充裕，二是商业、长租公寓和物业稳步增长，我们想把这些回报反馈给股东。

　　今年派息的金额是三毛钱，略高于核心利润的45%，是因为今年是龙湖成立25周年。全年来看也会保持在不低于45%。我们一般会把全年分红的三分之一放到上半年，年底再派另外三分之二，这个状态以后还会持续。

　　关于地产开发

　　现场提问：龙湖上半年签约额同比去年增长幅度有所减缓，主要原因是什么？

　　邵明晓：龙湖追求平稳增长，今年全年销售2000亿没有悬念。全年供货3000亿，去年未去化500多亿，新一期开发的有1000亿，还有1500亿是全新项目，大量推盘会在下半年。

　　现在市场非常好，但拿证比较困难。今年销售会按既定目标去完成，之所以同比上涨较慢，一是因为今年上半年供货不多，主要在下半年。二是去年下半年去化率很高，留存到今年未去化的只有500亿。另外去年我们把大量下半年的货排到上半年销售，所以上半年签约很快，有节奏问题。今年2000亿的销售额相比去年是接近30%的增长，未来也会按照这样的速度走。

　　现场提问：深圳龙华项目今年是否会推出，商业和住宅各占多少比例？

　　邵明晓：龙华项目是旧改项目、收购项目。在深圳做旧改项目面临很多政策问题，所以今年可能不会推出，会放到明年。体量是10万平方米，全住宅。

　　现场提问：近些年龙湖拿地成本在销售额中的占比有所上升，未来还能否保持目前较高的毛利率。龙湖上半年拿地权益面积900多万平，跟去年全年1100多万平比较接近，拿地增加的原因是什么？在目前去杠杆的大环境下，拿地的节奏上会不会放缓？

　　赵轶：截止到6月底，全集团有6000多万平方米的土地储备，平均每平方米土地成本5100元，而售价是15000多元，大概3倍关系，这是比较安全的。我们未来在这个倍数上，土地获利能力能够保证。最近一两年我们的毛利率会在30%以上，中长期可能会在25%到30%。但是龙湖不管周期再怎么波动，也不会低于25%。

　　邵明晓：拿地是量入为出，公司全年净负债率标准指引是在50%—60%之间，半年通常是在60%—70%，今年半年我们才55%左右。我们净负债率非常稳，大环境在去杠杆，但龙湖杠杆一直不高，净负债率也会稳在这个水平。

　　现场提问：下半年买地会不会慢一点，或者买少一点？

　　邵明晓：我们坚持控制好负债率，另外还要看买地时机，比如去年长三角最热时，我们主要买了些天街项目，而没去碰高价住宅地块。今年一季度有机会，我们就买了些土地。可能三四季度还会有好机会，例如最近我们在南京底价拿地，在珠海也是接近底价拿地。

　　从负债率和现金流来看，我们比较从容，尽管整体融资环境不太理想，但是龙湖的融资环境不错。我们最近国内发了两笔债，其实能在国内发债就很不错了，我们还发了不到5%的成本。

　　在买地的结构上，我们平均每年销售回款的10%作为上限来用于投资性物业，在内部也制度化了，既不会一下子突然停止买地，也不会特别激进，有好的机会就买一点，保持公司稳健增长。