[合富研究院]观全局看后市:十九大后房地产方向解读

　　第四章：新发展——政策促使运营模式改变,未来房企将出现“四化”

　　对于“新常态”之下房地产企业的未来发展趋势，鉴于以往合富研究院已经多次提及，因而本次不再详细论述。

　　因应政府政策导向，及市场供给方式改变，未来房地产企业将出现四个显著变化：

　　【资源集中化】：规模房企利用资本优势“吸收能力”（包括与产业资本的结合及相关收并购等）、“吸收资源”（房企间的收并购等），形成资源集中化；

　　【布局均衡化】：“一地一策”及土地调控驱使资金/资本向“调控相对宽松区域”或“经营性质物业”分流，产生布局均衡化；

　　【发展多元化】：政府“供应侧变革”将带动房地产企业衍生多种经营模式，包括商用物业运营、住房租赁运营、产业+地产混合经营等，形成发展多元化；

　　【资产资本化】：房地产周转由快变慢的过程，对企业资本运作的要求进一步上升，资产资本化趋势会更加明显。

　　最后，对于未来可以预见的房地产及政策走势，回答三个问题：

　　问题一：中期政策趋势？

　　“十九大”对房地产的定性已经明确。政策持续抑制房地产高收益、高周转特性，房地产进入慢周转时代，房地产获利模式由“短炒短售”转向追求“长期稳定收益”。

　　对应整个经济面“供给缩减”大环境，房地产调控难有反转。在房地产的供给改革未取得关键进展、在真正的“租售并举”局面未完成、在“长效机制”未实质推进之前，现行限购限贷限售等措施仍将长期坚持。

　　长效机制是政府调控的最终指向，虽然本次“十九大”对长效机制并未过多提及，但可以将“供应的多元结构”（“十九大”报告的表述为：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度）理解为长效机制的“现阶段”。而“十九大”报告中尚未提及的税制改革方面，有可能在明年、尤其是“全国两会”期间的政府工作报告中有更多提及和推进。

　　问题二：中期房地产价格趋势？

　　2017年经过两轮政府密集调控（分别在“五一”前和“十一”前），各城“土地调控”不断深化，重点城市房地产价格“由升转稳”。

　　当前各城土地价格与房产价格均维持相对稳定，但各地市场有所分化：部分前期价格已出现一定跌幅的城市，近期受益于本地需求回暖，价格止跌企稳；部分前期价格坚挺的城市近期伴随房企促销走量，房价有所调整。但总体来看，土地价格仍然支撑各城楼价，一定程度的“笋价优惠”往往能够刺激成交回升。

　　预计中期内，重点城市房地产供应难有大幅上升，而政府调控将继续保持“精度”与“力度”，中期房地产价格难有大升大跌，将在一定范围内因应“房企走货需求”、“政府调控要求”而略有波动。

　　问题三：四季度市场走势？

　　一段时间以来持续加大的“去杠杆”要求已促发规模企业资金回笼压力不断上升。从惯常市场发展及开发商资金回笼要求看，四季度全国重点城市推货将是“年内相对高位”。各地“城市发展水平差异”及“政府因城施策”引导企业在不同区域实施更有针对性的走货策略，更多“高性价比”项目入市有可能带动四季度市场促成一波成交小高峰。对于以“自住需求”为主的购房者而言，应留意“房企促销”带来的入市机会。