[合富研究院]观全局看后市:十九大后房地产方向解读

　　第三章：新格局——城市格局与住房格局的新转变

　　【十九大报告】

　　“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局……”

　　“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

　　经过多年城市扩建、发展，全国重点城市普遍面临土地资源局限。

　　以粤港澳大湾区珠三角9市为例，按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，珠三角9市中，有4个城市土地开发强度超过30%。土地资源局限反映在二级市场上，表现为商品住宅库存持续降低，珠三角6市商品住宅库存由2015年底的接近4000万㎡下降至2017年上半年的不足2500万㎡。

　　由于不同城市间土地资源承转能力有所差异，城市间相互紧密合作的必要性不断提高。十九大报告中提出以“城市群”为主体构建城镇格局，而非以“特定城市”为主体，新时代下的城市发展将步上新台阶，未来国内城市间竞争更多将体现在城市群与城市群之间，而非两个相邻市场之间。

　　“城市群发展”实质属于“供给侧改革”的一个关键构件，通过城市配套、公共资源、产业关系的互惠互补，从而划清不同城市间的角色关系、避免资源重复投放，提高城市发展效率。在特定城市土地资源有限的情况下，通过对外交通连接的不断完善，疏导产业与人口梯度转移，从而满足不同城市间的发展需要。

　　除城市群发展外，在土地资源极为有限的特定城市内部，“合富研究院”估计各项供给改革亦将不断加快。十九大报告中提出的“多主体供给”、“多渠道保障”短短十字意味着未来区域市场房地产供应格局将迎来根本改变。从供应主体看，多个重点城市对商办性质物业、村集体建设用地转变为租赁房源已埋下政策伏笔；近年以来，由旧厂房、旧宿舍、商办物业改建而成的长租公寓项目在全国重点城市遍地开花；包括广州、上海已提出或已经推出“租赁住房用地”，而实施土地出让“竞自持”的城市则在包括【环渤海】北京、天津，【珠三角】广州、珠海、佛山、东莞，【长三角】杭州，【华中】成都等更大范围施行；未来政府对租赁住房运营企业在税费与资金扶持上会有进一步倾斜，资本市场与租赁市场之间的对接（REITS等）将进一步加快；租房客户享受的租住权益有可能有所增加（提倡租售同权等）。

　　因而，合富研究院判断“城市群之下的异地购房 + 城市内部租售梯度消费”将是“住有所居”的关键内涵。政策将引导住房消费观念改变，伴随购房者资金实力上升的过程：由“租”到“购”；购买或租住物业由“小”到“大”；购买住房由“外围”（包括郊区、邻市）到“中心”。

　　【城市格局】：从更实在的角度观察国内城市群，2017年内多个城市内部交通连接将快速完善，而2018年后城市群交通脉络连接将不断加强。下图为粤港澳大湾区各城轨道交通（地铁）连接，各城间轨道连接规划已经陆续公布。城市交通将带动各地人口/产业联系进一步紧密。与之相对应地，“一地一策”亦将驱动购买力在不同城市间分流。

　　【住房格局】：政府持续实施住房保障措施，包括各项规范、政策、交易平台，乃至市场供应商、服务商、资本市场参与者等将快速形成，租赁市场蛋糕不断做大，租赁房源不断增加使供应多元格局形成，其结果之一是使住房投资属性进一步减弱，获利模式由“短炒短售” 转向“追求长期稳定收益”。