合富辉煌商业：政策红利助推下 长租公寓迈向多元发展

　　2、鼓励将厂房、商用物业等改建为租赁住房，既可盘活存量房，亦可为租赁住房提供房源；未来或将发展购买服务模式，将房源委托给住房租赁企业运营管理，预计未来将诞生更多除房企外的住房租赁服务运营企业。

　　——“积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。”

　　目前长租公寓除了部分由开发商自持土地进行开发外，大部分主要是来自于对厂房、旧有商用物业等的改造而来，而未来发展将可分为两个方向，一个方向是房企主动与旧有物业业主洽谈改建，另一个方向则是由住房租赁国有企业来改建，然后委托给住房租赁企业运营管理。第二种方式就类似于轻资产的品牌输出，房企将不需通过持续物业的使用权，直接对租赁住房进行运营管理，这将有利于将分散的物业进行统一的改建，预计届时将有更多运营商参与到住房租赁的管理当中。

　　合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌指出，目前一线城市新增土地供应主要为外围区域，因此要想在中心区域增加租赁住房供应，主要依靠的是改建、“商改租”的方式进行，这样既可盘活商用物业存量，亦能与租赁住房土地供应两者结合，形成更完善的租赁住房供应体系。

　　3、在金融方面，大力支持发行债券及资产支持证券，积极推动房地产投资信托基金（REITs）发展；加大信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。这将有效解决目前长租公寓前期投入大、回报周期长等问题，同时盘活存量资产，实现规模扩张。

　　——“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。”

　　——“鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。”

　　此次《通知》用了较大的篇幅来对金融方面的支持作出相关指引，表明了政府对租赁住房发展过程中将会遇到的资金运转等问题的关注。尽管市场潜力大、各大房企纷纷进军长租公寓市场，但目前情况来看，长租公寓的融资及盈利问题仍较突出。相关数据显示，目前广州一个长租公寓项目大概需要4-5年时间才能实现收支平衡，回报周期是相当长的，这时候融资渠道及融资能力将变得十分重要。

　　《通知》明确提出加大信贷支持力度，积极推动房地产投资信托基金（REITs）发展，通过对租金现金流的测算等方式进行融资，将使得相关住房租赁企业能够提高资金周转速度，降低融资成本，对其持续稳健的发展起到至关重要的作用。目前我国已有首例的长租公寓资产证券化产品——魔方公寓ABS：以北上广等一二线城市经营的30处物业、4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流，发行规模3.5亿元人民币，此类轻资产型的资产证券化产品将为产权持有型的REITs做好了铺垫。

　　合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌指出，整个融资流程的核心是“租金收入及预期”，这与租赁企业的运营能力密不可分，租赁项目的运营是否成熟稳定，能否维持较高的出租率，都是新型融资渠道中的关键要素。在政府大力发展租赁市场的大环境下，未来市场竞争将越演越烈，如何贴合租赁客群的需求，赢取租客的青睐和信任，做好做活相关租赁项目，将成为租赁企业能否在激烈竞争中突围而出、越走越远的关键。