合富辉煌商业：政策红利助推下 长租公寓迈向多元发展

　　在广州717租赁新政出台后数日，住建部、国家发改委、公安部等九部门联合便发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）。本次《通知》主要针对当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥等问题，给出了一系列的解决方法及应对措施。目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、佛山、肇庆、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

　　回顾一系列发展租赁市场举措可知，中央政府在15年便提出“购租并举“方向，16年再度强调要加快培育和发展住房租赁市场，今年尤其是下半年以来，租赁市场发展从国家层面的大方向，迈向更具体的操作层面，从中央政府再到北上广深四大一线城市，都提出了进一步的相关措施，从租赁住房供应到租房人权益保障等多个方面进行了进一步的阐释，住建部更表示将通过立法，保障”租购同权“，可见租赁市场发展、”租售并举“必将成为大趋势，同时也是房地产市场发展的一大转折点。

　　租房需求大但租赁市场发展仍处起步阶段，市场发展空间广阔

　　相关数据显示，2016年我国流动人口总量为2.45亿，当前每年新毕业大学生700万左右，以新毕业大学生、农业转业人口等为主的新市民成为租房主体。流动人口中近七成会选择租住私房解决居住问题，但从租房规模份额仅占不到6%，而发达国家如美国，租房份额占比高达五成，因此我国租赁市场的发展空间十分广阔。

　　目前，广东全省流动人口规模已超3200万人，流动人口规模居全国首位，过半人口集聚在珠三角。因此，在首批开展住房租赁试点的12个城市当中，就有四分之一来自广东省。以广州为例，目前外来流动人口数目已超830万人，而在这些外来流动人口中，需要通过租房来解决住房问题的比例高达七成以上，可见广州租赁市场需求之巨大。而与大量的租赁需求对比之下，租赁住房供应显得尤为不足，因此政府需要从多个方面着手，加大租赁住房供应力度。

　　合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌指出，目前全国流动人口数量保持高位水平，租房市场需求大；一线及强二线城市地价房价高企，租金回报率低、租赁住房供应相对不足；资金主要流向房屋买卖市场，租售市场发展极不平衡；当前租赁市场份额占比低，未来租赁市场发展潜力巨大，这些种种现状都是亟待大力发展租赁市场的主要原因。

　　广州是外来人口增长最快的一线城市，而随着经济的不断发展，就业机会的增多，外来人口增速也将呈持续扩大趋势，而不少开发商及运营商一早看到广州租赁市场缺口和机遇，多个长租公寓品牌在广州逐步发展扩大。现结合《通知》中的多项要点与长租公寓等市场情况进行分析，主要如下：

　　1、土地供应方面，”竞自持“将成趋势为租赁住房提供房源保证，而部分租赁住房用地或会降低租赁住房土地成本，带动更多国企和房企参与到租赁市场发展当中。

　　——“鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应“、”超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作“。

　　这与目前土地拍卖中的“竞自持”的举措是相一致的，不难想象，未来房企手中的这些自持土地面积将会有较大比例用来发展长租公寓等形式的租赁住房市场，而亦可由此推测未来土地拍卖中“竞自持”将会成为趋势。以广佛为例，万科上半年在广佛地区共拿下三宗带自持面积地块，且自持比例均在50%以上，佛山南海桂城地块自持比例更是高达100%。合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌指出，大量的自持面积意味着未来房地产不再是简单的拿地建房销售模式，而是更注重运营经营、产品内容更加多元化的长期持有经营模式，而长租公寓等的租赁模式将成为其中的一个主流业态。

　　日前上海两幅住房租赁用地均以底价出让，明确了出让土地用途为租赁住房用地，出让年限为70年，租赁住房物业“只租不售”，受让人应在出让年限内整体持有并持续出租运营租赁住房物业，此次竞得两幅地块的，均为国有企业，也体现了“充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业“这一政策指向。通过这样的方式拿地，将有效降低租赁住房的土地成本。

　　2、鼓励将厂房、商用物业等改建为租赁住房，既可盘活存量房，亦可为租赁住房提供房源；未来或将发展购买服务模式，将房源委托给住房租赁企业运营管理，预计未来将诞生更多除房企外的住房租赁服务运营企业。

　　——“积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。”

　　目前长租公寓除了部分由开发商自持土地进行开发外，大部分主要是来自于对厂房、旧有商用物业等的改造而来，而未来发展将可分为两个方向，一个方向是房企主动与旧有物业业主洽谈改建，另一个方向则是由住房租赁国有企业来改建，然后委托给住房租赁企业运营管理。第二种方式就类似于轻资产的品牌输出，房企将不需通过持续物业的使用权，直接对租赁住房进行运营管理，这将有利于将分散的物业进行统一的改建，预计届时将有更多运营商参与到住房租赁的管理当中。

　　合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌指出，目前一线城市新增土地供应主要为外围区域，因此要想在中心区域增加租赁住房供应，主要依靠的是改建、“商改租”的方式进行，这样既可盘活商用物业存量，亦能与租赁住房土地供应两者结合，形成更完善的租赁住房供应体系。

　　3、在金融方面，大力支持发行债券及资产支持证券，积极推动房地产投资信托基金（REITs）发展；加大信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。这将有效解决目前长租公寓前期投入大、回报周期长等问题，同时盘活存量资产，实现规模扩张。

　　——“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。”

　　——“鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。”

　　此次《通知》用了较大的篇幅来对金融方面的支持作出相关指引，表明了政府对租赁住房发展过程中将会遇到的资金运转等问题的关注。尽管市场潜力大、各大房企纷纷进军长租公寓市场，但目前情况来看，长租公寓的融资及盈利问题仍较突出。相关数据显示，目前广州一个长租公寓项目大概需要4-5年时间才能实现收支平衡，回报周期是相当长的，这时候融资渠道及融资能力将变得十分重要。

　　《通知》明确提出加大信贷支持力度，积极推动房地产投资信托基金（REITs）发展，通过对租金现金流的测算等方式进行融资，将使得相关住房租赁企业能够提高资金周转速度，降低融资成本，对其持续稳健的发展起到至关重要的作用。目前我国已有首例的长租公寓资产证券化产品——魔方公寓ABS：以北上广等一二线城市经营的30处物业、4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流，发行规模3.5亿元人民币，此类轻资产型的资产证券化产品将为产权持有型的REITs做好了铺垫。

　　合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌指出，整个融资流程的核心是“租金收入及预期”，这与租赁企业的运营能力密不可分，租赁项目的运营是否成熟稳定，能否维持较高的出租率，都是新型融资渠道中的关键要素。在政府大力发展租赁市场的大环境下，未来市场竞争将越演越烈，如何贴合租赁客群的需求，赢取租客的青睐和信任，做好做活相关租赁项目，将成为租赁企业能否在激烈竞争中突围而出、越走越远的关键。

　　4、从承租人权益保障的角度出发，提出“租购同权”，住建部将通过立法明确租售同权，将分流更多人群选择租房来解决居住问题。

　　除了从供应端的租赁房源着手，需求端思想观念的转变也是租赁市场能否蓬勃发展的关键。近日各城市纷纷出台“租购同权”、“租房入户”等政策措施，主要从入学、入户等方面对承租人进行权益的保障。要想大力发展租赁市场，实现“租售并举”，必须切实保护承租人的权益，使更多有住房需求的人乐意选择租房方式解决居住问题，这将是一个思想观念转变的过程，毕竟在国人传统观念中，购房才是更优的选择，更有保障及安全感，而”租购同权“的提出及进一步落实，将有望逐步转变传统观念，分流更多有居住需求的人群选择租房，真正实现”租售并举“，使租售市场平衡发展。

　　5、随着租赁市场发展，民众观念的转变，租房人群将会越来越庞大，届时将衍生出更多不同类型的租房需求，长租公寓将往更多元化的方向延伸发展。

　　未来除了以年轻白领客群为主的长租公寓，新婚夫妇、三口之家等的租房需求将越来越大，而在一线及强二线城市，经济发展增速必将伴随更大量的人才人力的引入，人才公寓等租赁项目运营的好坏亦将成为能否吸引人才的重要因素之一。合富辉煌（中国）商业公司总经理张智斌指出，届时应运而生的将会是更加多元的租房形式和内容，市场上或将出现除长租公寓外的能满足不同细分租房客户需求的租赁住房形态，融入更多的崭新元素，未来长租公寓的延伸和发展值得期待。