当前我国房地产市场最突出的制度问题是供给、需求和交易制度不对称和不统一。我国商品房土地供应具有高度的规划性、计划性和地域差异性,但是房地产需求市场已经彻底放开,形成了全国统一大市场。
建立中国房地产市场的长效机制,必须根据中国房地产市场发展的特定环境和制度条件,以及房地产市场运行的基本特点,逐步建立起具有中国特色的房地产市场的供给调节机制、需求管理机制和市场交易制度。在房地产需求市场上,要逐步建立长期稳定的区域化和差别化的限购政策。适度进行需求总量和结构管理,应该成为我国房地产市场长期基本政策,不能因有违自由化、市场化的导向,就遮遮盖盖,时断时续,影响到居民对房地产市场的合理预期。在房地产交易市场上,必须旗帜鲜明地按照“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,改革交易制度,抑制过度投机。
具有鲜明中国特色的房地产市场
中央政府明确提出了要逐步建立健全房地产市场的长效机制。但是,究竟什么是长效机制,是否就是完善房地产相关税收制度,推广物业税,人们对此仍争议不休。建立房地产市场的长效机制,必须根据中国房地产市场发展的特定环境和制度条件,必须根据中国房地产市场运行的基本特点,逐步建立起具有中国特色的房地产市场的供给调节机制、需求管理机制和市场交易制度,推动供给、需求和交易制度在体制和机制上的一体化。那种认为中国房地产市场的改革方向就是进一步放松管制,促进房地产交易进一步市场化和自由化,推动交易制度进一步和西方国家接轨的改革思路,不符合中国房地产市场的发展实际。
首先,中国实行自然资源和土地资源的国有制,有着非常复杂的土地所有权制度和土地交易市场。城镇实行土地国有制,城市建设用地又分成了基础设施用地、工业用地、商务用地和住宅用地等不同类别,不同类别的土地在转让和交易方式上完全不同,形成了不同的土地比价关系。城乡土地制度差别大,城乡建设用地不统一。城市土地实行国有制,实际上是由各级城市政府代表国家行使所有权,各级城市政府掌控着建设用地的指标和分配权力,垄断了各类别土地的供应。这种城市土地制度最大限度地控制了建设用地的规模,优先保证了基础设施用地,成为我国始终坚持基础设施投资先行战略的重要制度基础;充分保障了工业用地的低成本,形成了我国制造业的土地成本比较优势;同时又通过占建设用地不到30%的商品房用地市场化出让,获得了占各级政府土地总收入80%以上的土地转让收入,支持了城市建设和旧城改造。
其次,房地产开发+土地增值+城市基础设施投资,构成了中国特有的城市扩张模式。由于各级城市政府拥有了建设用地的支配权,并且土地转让收入基本完全用于本市建设,这就形成了政府通过房地产开发撬动土地价格,形成土地转让收入,利用土地转让收入大力新建和改建城市的城市发展模式。反过来,城市的改建和扩建又能进一步提高居住环境,为地价和房价的提升创造了条件。房地产+土地+城市建设的联动发展模式在我国城市发展上取得了巨大成功,推动了城市规模的急剧扩张和旧城的大面积改造,被各级政府视为城市发展的圭臬。这种城市发展模式首先在一线城市和东部地区取得了巨大成功,再逐步向中西部和三四线城市蔓延。这种城市发展模式,让地方政府、房地产开发商和拥有住房的居民在房价上形成了利益同盟,房价上涨大家都得益。
第三,中国是一个高储蓄的国家,居民储蓄率始终保持在30%以上,居民拥有近百万亿元的金融资产。储蓄资产的保值增值始终是居民关注的焦点。居民购房能力主要不是受当期收入影响,而是受居民储蓄能力和储蓄总量的影响。买房往往被居民看作是储蓄的另一种方式,而且是被历史证明最保值的储蓄方式,而不是简单的住房消费行为。居民买房的消费性动机和投资保障性动机完全糅合在一起。即使是低收入阶层,也会出于储蓄和投资的需要,购买超出自己收入水平和居住需求的大户型住房。另外,由于居民拥有巨量的金融债权,金融投资收益率的变化也会影响到居民的购房意愿。
第四,中国以血缘关系为纽带的传统文化,形成了居民特有的住房消费观念和购房行为,重视“家”重视“血缘关系”,放大了居民的住房需求。
第五,中国城市发展和城镇化速度不均衡也影响到房地产市场的发展。中国城市发展严重不均衡,金融、房地产和信息等高收入行业高度集中在北京、上海、广深为中心的城市群,成了大学生研究生就业的首选;人口导入不均衡导致各地房地产需求也不均衡。按照目前规定,中国县级以下行政地区不能设立市。由于城市的合并,导致一方面我国城镇化率已经提高到了57%左右,三到四亿人进城,但是城市的数量甚至有所减少,东南省份一些人口近百万的镇也无法改为市,导致从城市到农村的毛细血管严重不畅。
供给、需求和交易制度不对称、不统一
上述五点构成了中国房地产市场发展的基本环境和约束因素。这些环境因素都将显著影响着房地产市场的供给、需求和交易方式,形成了中国房地产市场的四大特色。
2023-08-11 16:40
2023-07-14 09:43
2023-05-22 10:36
2023-05-22 10:00