杨成长：建立房地产市场长效机制 必须体现中国特色

　　首先，各级政府垄断着对商品房土地的供应，并且按照规划和计划大致均匀地供应土地。我国国土资源辽阔，但是可用于农耕和城市建设用地的土地占比过低，生态环境脆弱。在960万平方公里的国土面积上，只有约120万平方公里（合18亿亩）可用于农业生产，规划约11万平方公里用于城市建设，城市建成区约9万平方公里。由于优良耕地和可用于城市开发的建设用地在区域上高度重叠，绝大部分国土无法承受高强度开发。因此，划定永久耕地保护红线，划定城市建设用地底线，成了我国配置土地资源的基本国策。国土资源和生态资源的国情决定着我国建设用地占国土总面积的比例不能太大，整体建设强度不能太高。为了保障18亿亩耕地，划定生态红线，中央政府不得不根据行政区划实行建设用地的目标管理。各级政府再根据耕地保护和建设用地的指标确立各地区的年度建设用地指标。这种建设用地的管理制度，必然导致各级政府根据建设用地的整体规划和指标，分年度大致匀速供地。虽然年度之间可以有些不同，但是总体上是高度计划的，不可能做到根据市场状况随便增加或减少土地供应。国家也不可能根据房地产市场的热度和人口导入状况，随意扩大一些地区的建设用地指标。北京、上海和广深三大都市圈，由于人口稠密，建设强度过大，总体需要控制开发力度，建设用地指标更需要严格控制，不可能因房地产需求火爆就大面积增加建设用地指标。二是各级政府在建设用地的分配比例上具有比较大的自主权，但是一般会优先保障基础设施用地。同时由于招商引资和工业发展影响到各地的经济增长率，工业用地也必须充分保证。这样，在建设用地分配比例上商品房用地往往会排在最后来考虑。三是由于各城市占有土地的辽阔程度不同，建设用地指标的松紧程度不同，导致中心城市和一线城市建设用地指标紧张、中西部地区部分城市和三四线城市供地又过多的不均衡现象。同时由于土地拍卖价格不同，三四线城市政府为了获得相应的土地收入，往往需要拍卖更多的土地。总之，我国实行的自然资源和土地管理制度，决定着各级城市政府垄断着商品房用地的供应，呈现出高度的规划性、计划性和区域不均衡性的特点。

　　第二，与土地供应高度规划化、计划化、区域化不同，我国房地产开发市场又是高度市场化、分散化的。国内前五百强的房地产开发公司在市场上的占比也就是四分之一左右。房地产行业的市场进入门槛过低。在商品房供地实行最市场化的公开拍卖的情况下，必然导致土地拍卖市场竞争过度。

　　第三，与土地供应的高度计划化和区域化不同，我国房地产需求市场基本上是全国一体化的。除了部分城市阶段性出台针对外来人口买房的限购政策外，居民几乎可以在任何一个城市买房。一个城市的买房需求，不仅取决于本地居民的需求能力，也取决于该城市对外来人口的吸引力和市场的投机程度。越具有投机条件的房地产市场，需求就越兴旺。过往经验证明，只有一线城市的中心城区的商品房具备投机条件，那些在早期冲着房价便宜去三四线城市淘金的房产投资客，大多数都因为这些地区交易市场不发达而失败了，因而全国房地产投机性需求就更加集中到一线城市的中心城区了。各级政府既无法根据房地产需求状况灵活调整土地供给，也无法预测本地房地产需求到底有多大。

　　第四，与我国房地产市场的供给和需求都具有明显的中国特色不同，我国房地产交易市场和交易制度参照西方。无论是房贷信用制度、交易过户制度、中介服务、相关税费，以及市场信息服务等，都高度市场化。房地产交易的方便程度甚至远远超过西方国家。部分中心城市中心城区的房地产交易跟其他商品交易几乎没有什么不同。房地产中介机构的从业人员和网点密度远远高于西方国家。

　　从上述分析可以看出，当前我国房地产市场最突出的制度问题是供给、需求和交易制度不对称和不统一。房地产供给的核心是土地供应。我国商品房土地供应具有高度的规划性、计划性和地域差异性，但是房地产需求市场已经彻底放开了，形成了全国统一大市场。一个地区的土地供给由整体规划和该地区的土地禀赋来决定，需求却由人口导入速度和投机氛围来决定，两者之间无法统一。我国的房地产交易制度又是完全参照西方国家的，在方便交易的同时，也非常方便房地产投机。这样，房地产供给和需求在机制上的不对称，供给不能随需求扩张而扩张的制度缺陷就成了中国最大的房地产投机主题。凡是土地供应不能扩张，造成供给长期短期的市场，都成了最大的房地产投机热土。

　　　房地产制度改革只能二选一

　　我国房地产市场的制度改革只能是二选一，要么是彻底放开土地供给市场，让土地供给高度有弹性，以适应需求的高度市场化和交易的高度自由化；要么实行严格的需求管理政策，改革交易制度，以适应土地供给的高度规划性、计划性和地域差异性。那么，我们能选择哪条路径呢？我们只能选择后者。

　　我国商品房供地的规划性、计划性和区域差异性将长期存在。实行土地资源国有，统一规划，设立生态、耕地和建设用地的红线和底线，能够最大限度地实现国土功能区的规划，维护生态安全，保障耕地不减少；能够按照生态和资源的承载力，控制开发强度，有计划地推进城镇化和城市群的发展。我国人均可用耕地、建设用地和住宅用地的面积大大低于全球平均水平，必须从总量上严格控制住宅用地面积，推动土地集约化使用，提倡紧凑适宜型居住条件，反对浪费土地。我国城市发展不均衡、区域发展不均衡和人口导入不均衡将长期存在，政府必须通过土地规划和土地价格进行结构性引导和调控。因此，从长期来看，实行建设用地的底线控制，按照规划和计划供应住宅用地的制度都将难以改变，也不能改变。单从形成彻底的市场化房地产运行机制来说，这也许是体制和机制上的缺点，但是从过往发展的历史来看，这恰恰是我国城市发展和房地产市场发展的优势之所在。正是通过这样的土地政策，我国在实现房地产高速发展、改善大部分居民居住条件的同时，也推动了城市建设取得了巨大成就，保障了基础设施和工业用地，成就了基础设施先行战略和制造业的成本比较竞争优势。

　　如果在短期内我国商品房供地制度不会也不应该发生重大改变，那么改革的方向就需要根据土地供给制度的特点，实行房地产需求管理，改革房地产交易制度，而不能一味追求市场化和国际化了。

　　如果我们简单模仿和平移了西方国家房地产市场的交易制度，而没有充分考虑我国特定的房地产供给和市场需求在机制上不对称的状况，就会导致房地产交易市场失去平衡供求、合理定价的基本功能，就会出现全国各地房地产交易严重不均匀的局面，一些投机性强的市场交易过度，而大部分三四线城市交易又严重不足；房地产价格严重偏离真实价值和合理租金回报率，造成一些城市的房价不再由使用价值和租金回报率来决定，而是由供给的稀缺程度和土地价格来决定；不是由周边地区的房价决定相关区域的地价，而是由开发商拍卖的地价来决定相关区域未来的房价。商品房定价变成了公共产品定价，由拍卖的土地成本加利润来决定。部分中小型房地产开发商拿地已经没有了价格底线，只要能在大型开发商报价基础上再加一点把地拿到手就算胜利了。市场定价机制完全颠倒了。