满堂红：2011广州二手住宅市场总结 暨2012展望

　　受限购、限贷等楼市调控政策的影响，2011年广州二手住宅成交量持续低迷。1-11月，全市二手住宅交易登记面积共567.16万平方米，同比减少24.7%。价格方面，根据满堂红地产的成交数据，前11个月全市二手住宅成交均价为13574元/平方米，与去年全年的11047元/平方米相比上升了22.9%。

　　调控限制需求 成交量波动下行

　　2011年是名副其实的“调控年”。根据1月26日《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，广州市在2月24日研究出台了《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》。至此，以限购、限贷为代表楼市调控政策全部在广州市落地实施。其中，限购令规定广州市户籍家庭限购两套住房、非广州市户籍常住家庭限购一套住房;限贷令规定实施差别化的信贷政策，首套房的首付比例从最低20%提高至30%及以上(下半年由于商业银行信贷额度紧张利率普遍上浮5%-10%)，二套房的首付比例提高至60%及以上、利率不低于1.1倍，三套房及以上全面停贷。以上政策，不仅以行政手段限制了居民购买多套住房进行投资投机的可能性，亦抬高了首次置业和二次置业的房贷门槛，其本质是限制楼市的有效需求，对成交量影响巨大。根据广州市国土房管局公布的数据，2011年1-11月份广州市二手住宅的交易登记面积为567.16万平方米，同比减少24.7%。其中，中心六区的交易登记面积为338.24万平方米，同比减少25.3%;新四区的交易登记面积为228.92万平方米，同比减少24.0%。满堂红研究部认为，新四区的交易量降幅低于中心六区，主要原因是新四区的楼价水平低于中心六区，比较符合调控后占据市场主流位置的刚性需求的购买力，因此受调控的冲击略为轻微。