满堂红：2011广州二手住宅市场总结 暨2012展望

　　此外，从交易量的月度环比走势来看，前11个月广州二手住宅市场基本呈现一个趋势向下的“L型”走势，在1月底新一轮国家调控政策出台之后，2月份的二手住宅交易量在春节和调控的双重影响下急转直下，从1月份的89.44万平方米下降到55.82万平方米，环比降幅达到37.6%。此后，交易量在不断的僵持博弈中波动下行。到11月份，随着中心城区的一手楼开始出现明显的降价行为，交易量降至38.50万平方米的年内新低。而从同比走势来看，由于2010年广州二手住宅市场“先抑后扬“的走势，2011年各个月份的交易量同比降幅逐步扩大，下行趋势更为明显。

　　价格涨幅收窄 议价空间持续扩大

　　根据满堂红地产的成交数据，2011年1-11月份，广州市二手住宅成交均价为13574元/平方米，与去年全年的11047元/平方米相比上升了22.9%，涨幅虽较去年收窄了近10个百分点(2010年广州二手住宅成交均价同比涨幅为31.1%)，但是总体上涨速度仍然偏快。满堂红研究部认为，在成交量大幅下滑的情况下，二手住宅的成交价格之所以高居难下，主要原因有四：第一，限购、限贷政策在打压需求的同时，亦造成了业主的惜售心理。从满堂红的放盘数据来看，新政实施之后，二手住宅市场的新增放盘量非但没有增加，反而呈逐步下降的趋势。第二，由于CPI指数上扬，社会资金缺乏投资途径，出于对现金贬值的忧虑，居民持有、购买不动产的热情不减(典型表现是在住宅市场限购之后商业地产投资气氛的兴起)。在此情况下，楼价下行的预期被大大削弱。第三，二手住宅的交易量虽然较新政前有大幅度下降，但是大部分月份仍然维持在每月40万平方米以上的水平，证明调控后市场上的刚性需求数量依然庞大，对房价形成了支撑。第四，与一手住宅相比，二手住宅价格的调整“滞后”，其中上半年“滞涨”(成交量下降但价格维持涨势)，下半年“滞降”(与一手楼的降价行为从郊区逐步扩散到市区相比，二手楼业主的反应后知后觉)，价格总体仍在高位运行。