3.投资继续稳健运行,土价过快上涨堪忧
1-11月,全省房地产完成投资9177.20亿元,同比增长19.9%,增速比1-10月回落0.8个百分点,总体保持稳健运行,全年将以中高速增长态势收关,对于拉动上下游产业、稳定经济增长意义重大。
图6: 2016年广东房地产完成投资走势
开发建设方面,1-11月,商品房施工面积6.27亿平方米,同比增长10.6%。其中,新开工面积1.34亿平方米,同比增长16.2%,比1-10月略高0.4个百分点;但随着市场环境的变化,预计开发企业的新开工将适度紧缩。竣工面积4360.67万平方米,同比增长6.9%,增速自1-8月以来持续快速回落。土地市场方面,1-11月,全省房地产企业土地购置面积1442.51万平方米,同比下降15.8%;土地成交价款1135.18亿元,同比增长56.2%;成交均价7869元/平方米,同比上涨34.9%。土地成交价格大幅上涨,既提高了开发成本,也对公众的市场预期形成强烈上涨暗示,增加了市场调控难度,也反映出土地政策亟需进一步完善。
图7: 2015年以来广东商品房建设指标走势
4.货币政策逐步收紧,到位资金增幅趋缓
今年来楼市量价齐升,热点城市“地王”频现,均与宽松的信贷环境和货币政策密切相关。但从今年10月起,随着国家相关部门加强防范各类资金违规流入房地产市场,对高杠杆买房等行为进行管制,货币政策已逐步有针对性收紧。一方面,热点城市提高首付比例,降低购房资金杠杆率,从而削弱了市场有效购买力,企业销售回笼资金进度将放缓;另一方面,金融机构对开发企业融资和相关用途的审核趋严,使得企业融资难度加大、成本上升。
从市场数据看,1-11月份,房地产开发企业到位资金15583.44亿元,同比增长25.5%,增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中,国内贷款2247.41亿元,下降6.1%;利用外资27.96亿元,增长23.5%;自筹资金4178.82亿元,增长20.8%;其他资金9129.25亿元,增长39.5%。在其他资金中,定金及预收款4987.41亿元,增长26.4%;个人按揭贷款3245.93亿元,增长60.0%。房地产开发企业到位资金增速小幅回落,主要体现在定金及预收款、个人按揭贷款同比增速收窄上,分别收窄3.6个和4.3个百分点。反映出开发企业融资面临的政策压力逐步增长,到位资金增幅可能进一步下滑,市场需要预防货币政策过紧所带来的风险。
住房信贷数据显示,近两年广东本外币金融机构的个人购房贷款余额大幅增长,房贷余额占总贷款余额的比重快速提升。至今年11月底,个人购房贷款余额达到29453.87亿元,比2015年底新增8344.34亿元;占总贷款余额比重达26.7%,比2015年底提高4.6个百分点。从最近三个月的信贷数据看,10月、11月广东新增个人购房贷款余额分别为715.27亿元和705.24亿元,虽然比8、9月份有所减少;但新增房贷余额占新增总贷款余额比重则进一步提高,分别达到75.5%和71.6%。随着中央经济会议定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,今后新增贷款中住房按揭贷款所占比重或将趋于下降,企业的销售回笼资金可能进一步遇阻。
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