广东房协:前11月调控新政成效显现 谨防货币政策风险

　　1-11月，广东商品房销售市场整体表现活跃，库存去化效果较为显著，行业资金整体宽裕有利，投资建设等指标稳健运行。但在新政的影响下，全省商品房销售市场有所降温，销售面积连续两月环比回落；与此同时，信贷政策逐步收紧，企业融资难度加大，到位资金增速趋缓。

　　一、市场运行情况

　　1.调控新政成效初显，房屋销量环比下降

　　今年以来，广东房地产市场整体成交畅旺，商品房销售面积、销售金额于1-10月便已分别达1.17亿平方米和1.30万亿元，超过了往年全年水平。今年1-11月，销售面积、销售金额分别达1.29亿平方米和1.44万亿元，同比增长27.7%和45.5%，增速较1-10月分别回落3.9个和4.8个百分点。其中，商品住宅销售面积、销售金额1.16亿平方米和1.28万亿元，同比增长27.0%和47.9%，增速较1-10月分别回落3.9个和4.5个百分点。从单月来看，11月商品房销售面积1192.59万平方米，同比基本持平，但环比下降14.2%，环比增速连续两个月回落。从房价看，1-11月商品房销售均价11157元/平方米，同比增长13.9%；商品住宅销售均价11012元/平方米，同比增长16.4%，增速与1-10月基本持平。由此反映，国庆前后的调控新政对市场起到了一定的降温作用。

　　图1： 2016年1-11月广东商品房销售量走势

　　数据来源：广东省统计局，下同。

　　图2： 2014年以来广东商品房单月销售面积情况

图3： 2016年以来广东商品房销售均价走势

　　从区域市场看，珠三角地区商品房销售面积、销售金额分别为9517.04万平方米和12631.24亿元，分别占到全省的73.8%和87.8%；粤东、粤西和粤北山区商品房销售面积则分别占到全省的4.9%、6.9%和14.4%。价格方面，1-11月，珠三角商品房销售均价为13272元/平方米，同比增长15.6%；粤东6446元/平方米，增长12.4%；粤西5383元/平方米，增长9.5%；粤北山区4696元/平方米，增长3.9%。珠三角和粤东地区商品房价格增长快于粤西和粤北山区，且涨幅较大。

　　表1：  2016年1-11月广东各区域商品房销售情况  单位：万㎡、亿元、元/㎡

　　从出台新政的深圳、珠海、广州、东莞、佛山和惠州六个城市来看，1-11月商品房销售均价包揽全省前六席，其中深莞惠和珠海的房价涨幅明显高于广佛的涨幅。从销售量看，深圳、珠海商品房成交面积在10月环比回落16.4%和70.3%的基础上，11月成交面积继续回落38.5%和30.8%，创下年内最低单月销售面积，且仅相当于去年同期销售面积的37.6%和51.9%。惠州因10月成交基数大，11月环比回落51.7%，整体成交量处于相对高位；广州、佛山、东莞在经历10月成交环比较大幅度回落后，11月成交量均出现回升，分别环比增长2.5%、21.7%和29.1%。

　　表2：  广东六个调控城市1-11月商品房销售均价情况  单位：元/㎡

　　图4： 2016年以来广深珠佛莞惠六市各月商品房销售面积走势

　　2.住宅库存去化显著，调控转向长效机制

　　库存方面，截至11月期末，全省商品房待售面积累计5485.95 万平方米，同比下降3.5%。待售面积创下年内最低值，且低于2015年期末，去库存取得阶段性成果。其中，商品住宅待售面积持续下降，截至11月期末降至3088.73万平方米，同比下降13.9%；而办公楼、商业营业用房、其他用房的待售面积则继续增长，11月期末分别同比增长9.2%、13.9%和15.9%，待售面积达到234.92万、987.18万和1175.12万平方米。数据显示，虽然商品住宅库存去化加速，但热点城市库存不足和三四线城市库存去化困难共存；办公楼、商业营业用房库存去化未有明显改善，商品房库存的结构性问题依旧突出，因城施策的调控思想也仍将继续贯彻。但结合12月9日政治局会议提出的“要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，国家对房地产的调控重点将转向建立维持市场持续稳定的长效机制上。

　　图5： 2016年广东商品房待售面积走势

　　3.投资继续稳健运行，土价过快上涨堪忧

　　1-11月，全省房地产完成投资9177.20亿元，同比增长19.9%，增速比1-10月回落0.8个百分点，总体保持稳健运行，全年将以中高速增长态势收关，对于拉动上下游产业、稳定经济增长意义重大。

　　图6： 2016年广东房地产完成投资走势

　　开发建设方面，1-11月，商品房施工面积6.27亿平方米，同比增长10.6%。其中，新开工面积1.34亿平方米，同比增长16.2%，比1-10月略高0.4个百分点；但随着市场环境的变化，预计开发企业的新开工将适度紧缩。竣工面积4360.67万平方米，同比增长6.9%，增速自1-8月以来持续快速回落。土地市场方面，1-11月，全省房地产企业土地购置面积1442.51万平方米，同比下降15.8%；土地成交价款1135.18亿元，同比增长56.2%；成交均价7869元/平方米，同比上涨34.9%。土地成交价格大幅上涨，既提高了开发成本，也对公众的市场预期形成强烈上涨暗示，增加了市场调控难度，也反映出土地政策亟需进一步完善。

　　图7： 2015年以来广东商品房建设指标走势

　　4.货币政策逐步收紧，到位资金增幅趋缓

　　今年来楼市量价齐升，热点城市“地王”频现，均与宽松的信贷环境和货币政策密切相关。但从今年10月起，随着国家相关部门加强防范各类资金违规流入房地产市场，对高杠杆买房等行为进行管制，货币政策已逐步有针对性收紧。一方面，热点城市提高首付比例，降低购房资金杠杆率，从而削弱了市场有效购买力，企业销售回笼资金进度将放缓；另一方面，金融机构对开发企业融资和相关用途的审核趋严，使得企业融资难度加大、成本上升。

　　从市场数据看，1-11月份，房地产开发企业到位资金15583.44亿元，同比增长25.5%，增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中，国内贷款2247.41亿元，下降6.1%；利用外资27.96亿元，增长23.5%；自筹资金4178.82亿元，增长20.8%；其他资金9129.25亿元，增长39.5%。在其他资金中，定金及预收款4987.41亿元，增长26.4%；个人按揭贷款3245.93亿元，增长60.0%。房地产开发企业到位资金增速小幅回落，主要体现在定金及预收款、个人按揭贷款同比增速收窄上，分别收窄3.6个和4.3个百分点。反映出开发企业融资面临的政策压力逐步增长，到位资金增幅可能进一步下滑，市场需要预防货币政策过紧所带来的风险。

　　住房信贷数据显示，近两年广东本外币金融机构的个人购房贷款余额大幅增长，房贷余额占总贷款余额的比重快速提升。至今年11月底，个人购房贷款余额达到29453.87亿元，比2015年底新增8344.34亿元；占总贷款余额比重达26.7%，比2015年底提高4.6个百分点。从最近三个月的信贷数据看，10月、11月广东新增个人购房贷款余额分别为715.27亿元和705.24亿元，虽然比8、9月份有所减少；但新增房贷余额占新增总贷款余额比重则进一步提高，分别达到75.5%和71.6%。随着中央经济会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，今后新增贷款中住房按揭贷款所占比重或将趋于下降，企业的销售回笼资金可能进一步遇阻。

　　图8： 2013年以来广东本外币金融机构个人购房贷款余额走势

　　数据来源：中国人民银行广州分行。

　　表3：  2016年8-11月广东新增个人购房贷款余额情况  单位：亿元

　　数据来源：中国人民银行广州分行。

　　二、市场展望

　　12月9日召开的政治局会议明确提出“要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，国家对房地产的调控重点将转向建立维持市场持续稳定的长效机制上。刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，房子是用来住的、不是用来炒的，意味着金融机构对住房信贷的资格审查将更为严格。但由于长效机制的建立和完善需要较长时间，而当前热点城市房价、地价上涨压力仍然较大。这意味着，因城施政的调控思路仍将贯彻，热点城市的限购限贷等措施短期内难以退出，甚至存在进一步加码的可能；三四线城市则仍将加快去库存。总体而言，2017年房地产短期和长期调控措施将并行作用于市场。

　　从市场走势看，随着国家抑制资产泡沫和贷款政策趋严，购房门槛大幅提高，加之前期住房需求大量释放，商品房销售难以长期保持如此高速的增长，预计2017年房贷增长将有所放缓，房地产销售市场将面临调整；同时受国家加强房地产领域资金监管和人民币贬值、美元加息等影响，房企国内外融资难度加大，融资成本上升，房企资金状况将比2016年有所收紧。