合富置业:高总价物业议价空间加大 二手楼价下探

　　第一种是惜售的业主。这部分业主资金需求不大，坚持惜售或以明显高于市场预期的价格放盘，部分业主对楼市持观望态度，宁愿转售为租。

　　第二种是小幅让价的业主，这部分业主的心态仍较平稳，可卖可不卖，议价空间不大，多数集中在5%-10%之间，叫价趋于理性，大致与市场价相当。

　　第三种是议价空间较大的业主，这部分业主的心态继续走弱，以资金压力较大业主、"卖一买一"的准买家、要求一次性付款的业主、预期楼价见顶的业主以及经济预期谨慎的业主居多，这部分急售的业主议价幅度较大，高价盘的让价空间可达10%-20%。

　　五、政策等多种因素叠加影响，2011年广州二手楼市逐渐向买方倾斜。

　　预计2012年调控将持续，交投仍以低位盘整为主，市区价格相对坚挺。

　　总的来说，2011年在政策等多种因素的叠加影响下，广州二手楼市成交低迷，价格以高位整理为主。但仔细分析可以发现，2011上半年的情形与2011年下半年有所不同，主要是买卖双方的心态以及购房行为有所变化。

　　上半年买家以持币观望或看不清后市为主，"执平货"的心态明显，还价幅度一般在10%左右，一旦有符合心理预期的"笋盘"，成交机会仍较大。业主心态则较强硬，部分买家仍小幅提价，议价空间较小，集中在5%左右。总的来说，上半年广州二手楼市的总体特征表现为买卖双方拉锯僵持博弈。

　　下半年随着政策、房贷等各方面的不利因素增多以及调控的持续深化，买家观望情绪越来越浓厚，看跌态度坚决，还价幅度有所加大，集中在10%-20%。而业主心态也逐渐走弱，高位出货意愿增强，让价幅度加大，议价5%-10%成为常态。急售业主有所增多，高价盘的让价空间可达10%-20%，但在这一阶段即便是以往难得一见的 "笋盘"也未必能得到市场的承接。总的来说，下半年广州二手楼市的总体特征表现为买家深度观望，看跌心态越来越坚定。

　　预计2012年政策明显放松的可能性不高，二手住宅的交投仍会保持低位盘整态势。部分业主议价空间有所加大，但市区的实际成交价仍保持高位，少数地段的二手价格或会进一步下调，如一手供应充足的花都、增城、番禺等外围区域。买家依然以需求急切的自用买家为主，买卖双方对政策保持较高的敏感性。

　　此外，预计2012年地方政府以及经济面均有较大的压力，不排除部分二、三线城市的调控措施和信贷政策会有所微调，这能否对广州等一线城市的楼市产生实质性或心理层面的利好则仍有待观察。