仲量联行：广州甲级写字楼市场需求呈现健康态势

　　仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“2016年第三季度，广州甲级办公楼租赁成交量与上季度相比趋于平稳，随着珠江新城的优质写字楼新供应陆续投放市场，区位与项目品质优势对写字楼需求的吸引力逐渐显现。优质零售物业方面，全市整体租金水平保持平稳，经过过去几个季度的业态调整，一些调整进度较快的商场，租金已经呈现相对明显的增幅，预期整改趋势将延续；餐饮类租户扩张继续，传统零售类扩张保持谨慎。工业物业方面，由于新增供应短缺，市内非保税仓储租赁需求保持稳定，保税仓储由于跨境电商税改新政影响持续发酵，小型跨境电商需求受到压抑。住宅市场方面，对广州房价上涨的预期使大量改善需求提前释放，推动本季度房价进一步上涨。供求不平衡使高端住宅市场资本值维持上涨态势，但预计房价上升速度过快会使政策收紧。

　　甲级办公楼

　　新近竣工的甲级办公楼租赁情况良好。本季度租赁成交量与上季度相比趋于平稳。相对于仍然迟缓的跨国企业，本地的中小型银行金融类企业和IT互联网行业的扩张需求仍显活跃，近一年内竣工的新项目是他们的首选。而专业服务行业中，国内律师事务所的写字楼需求稳步上升值得留意。

　　本季度有四栋新竣工办公楼投放市场，由于四个项目近一半的总面积被提前预租，全市整体净吸纳量获得支持，录得近32万平方米。

　　新增四栋甲级办公楼拉高全市整体空置率。本季有四栋新楼落成，分别是位于珠江新城的广州新地标广州周大福金融中心、环球都会广场和凯华国际中心，以及位于琶洲的环汇商业广场，总新增供应量达54万平方米。至此，全市甲级办公楼总存量逼近500万平方米。尽管新项目的预租率理想，但本季度整体空置率较上季度上升3.6个百分点。

　　甲级办公楼租金增幅受限，资本值保持平稳。由于本季度录得全年最高的新增供应入市，办公楼租赁市场竞争激烈，导致全市甲级办公楼市场租金水平与上季度相比几乎持平。其中，由于新增供应集中在珠江新城，个别项目租金出现小幅回落。 甲级办公楼资本值升幅也受制于缓慢的租金增长，投资者虽有问询，态度仍维持谨慎。但是，国内金融行业的自用需求仍保持活跃。本季度二手市场资本值整体与上季度持平。

　　市场展望：展望未来，仲量联行广州商业地产部总监马炜图预期未来12个月珠江新城的甲级办公楼供求关系将渐趋平衡。在经济基本面基本平稳，鼓励消费需求继续主导经济发展的大方向不变的环境下，服务于国内市场的金融服务、IT互联网及专业服务业继续呈现健康的写字楼需求，另外新进驻广州的企业维持良好的发展态势。

　　四季度将有两栋新楼落成，未来12个月有近70万平方米新增供应入市，预测整体空置率将保持上升趋势。租金方面，由于未来随着珠江新城新增供应逐步减少，区域内供求关系将渐趋平衡，预计将带动未来全市整体租金水平缓慢提升。

　　优质零售物业

　　餐饮类扩张继续，传统零售类扩张保持谨慎。由于居民消费结构中体验式消费占比保持升高趋势，本季度餐饮类和儿童娱乐教育类租户的扩张步调依然稳定。而传统零售类租户的整体需求依然疲软，对扩张保持谨慎态度，但随着居民消费品质升级，中端及以上的时尚品牌服饰对核心商圈的需求出现轻微反弹。

　　对核心区域优质项目内的租赁需求始终比较旺盛，此类物业保持大量的问询。未来一年内于天河北和珠江新城陆续开业的优质项目的预租率也不断提高。

　　本季度无新项目开业，全市空置率基本稳定。本季度，又有不少商场迎来业态调整，因此这些商场内出现了不少空置；而那些逐渐完成调整的商场和上季度新开业的两个商场，出租率则继续上升。所以整体而言，本季度广州优质零售物业的空置率保持稳定至2.3%。

　　由于餐饮类的旺盛需求，目前可用作餐饮的空置面积已经相当稀有；但可用作传统零售的空置空间在很多商场中还是能够觅得的。

　　整体租金水平保持平稳，完成业态调整的商场租金涨幅较为明显。虽然餐饮类的迅速扩张推升了该业态的租金，但受中低端品牌零售商发展疲弱的拖累，全市整体平均租金的增长在本季度依然受限，仅较上季度微涨0.2%。其中一些业态调整进度较快的商场，租金增长相对明显；而那些刚开始进行业态调整的商场，则有租金下行压力。

　　本季度无大宗成交，资本值及市场回报率表现稳定。零售物业投资市场略有回暖，投资者的问询度提高。非核心地段的现成可售商场，若具有较好的预租率或出租率，则有望能以买卖双方都能接受的价格成交。