仲量联行：广州甲级写字楼市场需求呈现健康态势

　　市场展望：展望未来，仲量联行华南区研究部总监曾丽指出，由于实体零售增长继续放缓，短期租金增长预期仍然疲弱。预计未来12个月，租赁市场整体保持平稳，体验类租户仍是租赁需求的最大来源，这也迎合了多家商场增加餐饮类业态的调整策略。核心商圈方面，基于对项目竞争力和客流吸引力的双重考量，预期业主将继续积极引进国内外多业态新品牌并对竞争力较弱的业态作出调整。

　　未来12个月，多个由有经验运营商开发的项目将相继入市，为市场提供多元化选择的同时市场竞争将相应加剧。因此，虽然未来项目通过增加体验业态规划占比提升预租率，减弱了市场整体空置压力，但曾丽表示，仍维持对全市整体租金增长的谨慎预期。

　　工业物业

　　物流园

　　非保税仓储租赁需求保持稳定，保税仓储需求放缓。今年1-8月规模以上工业总产值稳定，社会消费品零售总额增速轻微提高，同时受益于临近的季节性促销活动，电商以及第三方物流企业租赁需求保持稳定。

　　与去年同期相比，1-8月外贸净出口增长13.8%，但跨境电商税收新政对市场的影响持续发酵，小型跨境电商受到主要冲击，其仓库租用需求有所减小。由于规模效应和抗风险能力较强，大型跨境电商影响不大，需求保持稳定。

　　由于新增供应短缺，市内非保税仓储空置率持续走低。广州非保税仓储市场方面，本季度没有新增供应，全市现有总存量维持不变。由于11月开始的季节性促销活动加大仓储需求，以电商及第三方物流公司为主的租户继续吸纳现有不多的面积，本季度空置率持续走低，下降至3.1%。

　　保税仓储市场总存量本季度没有变化。但在税改政策影响下，部分小型跨境电商出现退租情况，导致整体保税仓储空置率轻微上升至10.4%。

　　业主对非保税仓储租金升幅期望维持乐观，涨幅轻微增大。伴随近12个月以来非保税仓储空置率持续下降以及季节性扩租需求的延续，业主租金期望较上季度有所上升，本季度非保税仓储租金涨幅较上季度扩大0.4个百分点，环比上升1.3%。

　　小型跨境电商退租对整体保税仓库空置率影响不大，保税仓库业主信心并无太大影响，使得本季度保税仓储租金涨幅维持平稳。

　　市场展望：展望未来，曾丽认为，广州市内需求将持续外溢，未来12个月内非保税仓储租金增幅平稳。非保税仓储租赁需求将持续外溢至周边城市，市内业主租金提价将逐渐趋于保守。由于新增供应有限，预计未来12个月内空置率保持稳定，租金增幅相对平稳。电子商务、第三方物流以及零售业将继续主导租赁需求。

　　受限于跨境电商税改以及全球贸易放缓的风险，短期内保税仓储市场仍具有一定不明朗因素，预计未来新增及扩租需求将较为谨慎。但长远来看，社会整体消费需求的升级将扩大进口需求，保税仓储需求以及租金具有乐观的中长期增长预期。

　　高端住宅

　　“补涨”预期致市场情绪高涨，潜在买家加速入市。本季度广州住宅市场的限购政策并无变化，针对个人住房购置的信贷政策也继续维持宽松，低利率支持着更多新买家进入市场。市场情绪普遍积极，普通住宅市场上多个新盘在开盘首日便已去化80%。

　　由于广州房价相较于其他一线城市仍有一定距离，而前两季度的价格上涨令市场参与者对于广州房价“补涨”的预期得到确认；而宅地“高价地”的出现，更大幅提升市场情绪，不少改善型买家在这种预期与市场环境中提早入市，锁定价格，以避免未来可能更高的房价。