中原研究部：广州二手住宅内在需求较旺 淡季不淡

　　3、海珠区：客户愿以距离换价格洼地的物业

　　7月份，海珠区中原二手住宅成交均价为28238元/平方米，结构性环比上涨4.4%，阳光家缘中介网签成交量较2016年7月上涨15.1%。本月海珠区各大板块成交都相对均衡，较为活跃的有海珠西、广州大道南、江南大道南和赤岗板块，而中原成交最为活跃的楼盘为逸景翠园，成交均价为25012元/平方米。目前整个广州市的二手价格处于上升通道，不少客户都提前置业，据中原地产逸景路二分行高级营业经理何小芳介绍，由于目前房价处于增长期，在广州大道南一带北面接近客村地铁附近的客户在往南面发展，因北面的房价更高，而南面的逸景翠园电梯楼价格相当于客村地铁附近的楼梯楼价格，因此不少客户愿意以距离地铁稍远而换取价格便宜些的物业，近几个月逸景翠园房价每月都处于微幅上涨态势，200万总价的物业，月度总价上涨在5-10万元左右，目前基本上有6-7成改善型的客户来置业。

　　4、荔湾：成交宗数微幅上涨

　　7月份，荔湾区中原二手住宅成交均价为24187元/平方米，价格较2016年7月上涨4.8%，阳光家缘中介网签成交量较2016年7月上涨8.1%，是上涨最少的区域。7月市场成交活跃起来，中山八路一带成交相对活跃，最为活跃的为坦尾板块的珠岛花园，成交均价为21745元/平方米，该盘属于荔湾区的价格洼地，在2015年成交均价为15000元/平方米左右，在价格连续上涨时，不少客户选择了该楼盘，导致价格上涨。目前荔湾业主心态保持平稳状态，并没有出现反价现象，客户多以刚需为主。除了中山八路板块外，康王路板块租赁市场也较为活跃，这一带商业气氛浓厚，不少经商人士及其员工在这一带租房较多，中原成交该板块的住宅租金为57元/月/平方米，环比上涨了20%。

　　5、白云区：罗冲围业主反价意愿强烈，但仍可协商，正是成交好时机

　　7月份，白云区中原二手住宅成交均价为18314元/平方米，价格较2016年7月下降4.3%，阳光家缘中介网签成交量较2016年7月上涨12.1%。本月中原成交较为活跃的板块为罗冲围板块和白云大道板块，7月份客户量也较6月份有所增长，大约在5%-10%左右，房贷利息抵税消息虽为专家的个人主张，但出来后，有不少客户前来咨询，政策对购房者心理影响也较大。白云大道北板块目前处于盘源量较为紧缺的状态，以时代玫瑰园、金碧雅苑和云山诗意为例，基本上是放一套卖一套，且时代玫瑰园业主放盘价由原来的23000元/平方米，涨到25000-26000元/平方米，一般不等钱急用的业主不会放盘，新增的盘源量都较少。罗冲围的富力半岛花园，成交客户首次置业和改善置业各占一半，大部分客户在前阶段观望，但房价仍然处于连续上涨状态，而又担心下半年房价继续上涨，因此在结婚、生子等刚性需求下，果断出手买房。目前罗冲围板块业主基本上有涨价的心态，但经过业客双方的协商，成交价还未明显上涨，目前正是客户成交的好时机。

　　6、越秀区：市场回暖，客户成交速度加快

　　7月份，越秀区中原二手住宅成交均价为32707元/平方米，较2016年7月下降3.3%，阳光家缘中介网签成交量较2016年7月上涨26.2%。本月中原地产在北京路板块成交量翻番，成交活跃，前来买房的客户刚需和改善的客户都有，大部分买房客户目的是买学位房兼顾自住需求，6月市场成交稍有回落，7月市场有回暖的迹象，客户出手速度明显加快。据中原地产大沙头三马路分行营业经理叶景生反馈，向来7月都为传统的淡季，但今年7月份较为活跃，大沙头一带，盘源量较为稀少，例如东湖御苑、东湖新村等，只要出来一套房源基本上很快就消化，看房客户多，由于盘源量较为稀少，客户购房决策时间都较短，如果客户中盘，一般决策时间在2-3天左右。目前虽未出现业主反价现象，但议价空较窄。

　　三、预测：8月成交量保持平稳，成交价继续上扬

　　7月国家上半年宏观经济数据公布，增长好于预期，广州政府也公布上半年经济成绩，表现喜人，在下半年会将加速推进地铁、海港、空港、电商总部区、创新总部区的基础设施建设。整体看，目前宏观政策、楼市政策宽松，中原研究部研究副经理熊小洪预计下半年继续维持当前稳定势态，7月客户看房、咨询的量增长，较为活跃，支撑了8月的成交量，预计这一趋势在8月会继续保持，而业主惜售的心态较重导致8月盘源量仍较为紧缺，因此预计8月二手住宅成交量受限于盘源量的有限，总体成交量会保持平稳态势，业主会心态会增强，客户追价意愿会提高，优质盘源去化速度快，成交均价会继续上扬。

　　中原研究部

　　2016年7月