中原研究部：广州二手住宅内在需求较旺 淡季不淡

　　阳光家缘数据显示，2016年7月（1-27日）广州市（不含南沙、从化）中介网签7155宗，中原成交均价为24800元/平方米，成交价格环比结构性上涨2.0%。7月楼市政策温和，并未有大的刺激政策，但7月二手住宅成交淡季不淡，同比上涨75.6%，创4年同期历史新高，环比上涨16.8%。中原研究部研究副经理熊小洪分析认为，7月市场成交量上涨为市场内在需求旺盛，使得交易活跃，1-6月笋盘去化较多，新增盘源较少，连续上涨的房价对上半年仍在犹豫的客户有所刺激，“房贷利息抵税”虽为某一专家的个人主张，但也对客户购房心态有积极影响，客户担心下半年房价还要继续上涨，因此这部分犹豫的客户在面临结婚、生子等刚性需求的情况下，7月份果断出手购房，带动了本月成交的氛围。

　　一、7月市场热点

　　盘源稀缺，部分业主反价

　　目前市场上盘源较为稀缺，相对优质，性价比较高的物业，基本上是放一套卖一套。7月新增客户量较6月上涨10%-20%，部分成交活跃且优质的楼盘业主感受到客户有增多的趋势，反价的案例有增多的现象，在番禺锦绣香江有10多台客户争抢一个房源的情况，天河骏景花园大约有20%业主总价反价2%左右。大部相中物业的业主会追价，会在2-3天内决策，考虑时间明显缩短。中原研究部研究副经理熊小洪认为当前市场全面进入卖方市场，主要因盘源稀缺所致。7月新增的盘源量供不应求，一方面上半年一卖一买的业主已经完成置换，旧房已售；另一方面，业主对未来市场仍然看好，惜售，反价，甚至给了定金并网签后都存在毁约情况。

　　楼梯楼笋盘已去化，成交占比回落

　　2016年7月中原成交的楼梯楼均价为17942元/平方米，电梯楼均价为26388元/平方米，从两种物业不同楼龄物业成交的动态来分析，15年楼龄以上的楼梯楼成交占比在4-6月处于高位值，分别为17.6%、19.0%、19.0%，但在7月回落到14.4%。中原研究部分析：4-6月市场活跃，改善型客户会将楼梯楼放卖而置换新物业，因此市场上楼龄较久的楼梯楼笋盘较多，因此楼梯楼成交较多，而目前楼梯楼笋盘已去化，新放的盘源已为调高报价后的盘源，客户对比性价后，部分业主又重新购置电梯楼，除了楼龄5年内电梯楼外，其他楼龄的电梯楼成交占比均上涨，电梯楼成交为市场绝对主流。

　　二、分区点评

　　1、番禺区：改善客户为主力，出手速度加快

　　7月份，番禺区中原二手住宅成交均价为17704元/平方米，价格较2016年6月结构性下降11.7%，阳光家缘中介网签成交量较2016年6月上涨27.1%。本月番禺钟村板块成交较为热闹，尤其是祈福新村成交量价上涨。一方面，一手住宅项目祈福缤纷汇的热闹成交带动了一卖一买的改善置换的业主，部分业主将较旧的楼梯楼卖掉转为购置祈福缤纷汇；另一方面祈福新村盘源户型丰富，可以供各种不同需求的客户选择。前来买房的客户以改善客户为主，而这批客户在挑选房源时目的较为明确，购房经验丰富，决策时间也较短，目前祈福新村房价较年初时上涨10%-20%。华南板块成交也较为活跃，经过了前几个月的热闹成交，大量的盘源消化，以锦绣香江为例，楼龄新的单位最为紧缺，会出现10多台客户争抢一个房源的情况，例如本月成交的一套115平方米的单位，业主放盘价为240万（市场价），2天内涨价到270万，均价高达23500元/平方米，相对而言楼龄稍旧一些的单位货量稍多，盘源较为紧缺。

　　2、天河区：看房客户活跃，东圃板块部分业主继续反价

　　7月份，天河区中原成交均价为33371元/平方米，较2016年6月结构性下降3.0%，阳光家缘中介网签成交量较2016年6月上涨16.2%。6月份成交量有所回落，7月份客户非常活跃，目前政策平稳，房价一直上涨，部分观望的客户，观测房价一直上涨，果断入市。本月中原成交天河板块最为活跃的是东圃板块，以骏景花园（31281元/平方米）和中海康城（24564元/平方米）成交最为活跃。据中原地产骏景路二分行高级营业经理翁杰敏介绍虽然7月并未有较大的楼市刺激政策，但连续上涨的房价对客户是有所促动，7月新增客户量较6月大约上涨10%-20%，而业主感受到客户又有所增加，大概有20%的业主会在已经调高放盘价的基础上再上涨2%左右。目前房价一直处于上涨态势，市场处于卖方市场，客户若想买房，不得不追价购入。

　　3、海珠区：客户愿以距离换价格洼地的物业

　　7月份，海珠区中原二手住宅成交均价为28238元/平方米，结构性环比上涨4.4%，阳光家缘中介网签成交量较2016年7月上涨15.1%。本月海珠区各大板块成交都相对均衡，较为活跃的有海珠西、广州大道南、江南大道南和赤岗板块，而中原成交最为活跃的楼盘为逸景翠园，成交均价为25012元/平方米。目前整个广州市的二手价格处于上升通道，不少客户都提前置业，据中原地产逸景路二分行高级营业经理何小芳介绍，由于目前房价处于增长期，在广州大道南一带北面接近客村地铁附近的客户在往南面发展，因北面的房价更高，而南面的逸景翠园电梯楼价格相当于客村地铁附近的楼梯楼价格，因此不少客户愿意以距离地铁稍远而换取价格便宜些的物业，近几个月逸景翠园房价每月都处于微幅上涨态势，200万总价的物业，月度总价上涨在5-10万元左右，目前基本上有6-7成改善型的客户来置业。

　　4、荔湾：成交宗数微幅上涨

　　7月份，荔湾区中原二手住宅成交均价为24187元/平方米，价格较2016年7月上涨4.8%，阳光家缘中介网签成交量较2016年7月上涨8.1%，是上涨最少的区域。7月市场成交活跃起来，中山八路一带成交相对活跃，最为活跃的为坦尾板块的珠岛花园，成交均价为21745元/平方米，该盘属于荔湾区的价格洼地，在2015年成交均价为15000元/平方米左右，在价格连续上涨时，不少客户选择了该楼盘，导致价格上涨。目前荔湾业主心态保持平稳状态，并没有出现反价现象，客户多以刚需为主。除了中山八路板块外，康王路板块租赁市场也较为活跃，这一带商业气氛浓厚，不少经商人士及其员工在这一带租房较多，中原成交该板块的住宅租金为57元/月/平方米，环比上涨了20%。

　　5、白云区：罗冲围业主反价意愿强烈，但仍可协商，正是成交好时机

　　7月份，白云区中原二手住宅成交均价为18314元/平方米，价格较2016年7月下降4.3%，阳光家缘中介网签成交量较2016年7月上涨12.1%。本月中原成交较为活跃的板块为罗冲围板块和白云大道板块，7月份客户量也较6月份有所增长，大约在5%-10%左右，房贷利息抵税消息虽为专家的个人主张，但出来后，有不少客户前来咨询，政策对购房者心理影响也较大。白云大道北板块目前处于盘源量较为紧缺的状态，以时代玫瑰园、金碧雅苑和云山诗意为例，基本上是放一套卖一套，且时代玫瑰园业主放盘价由原来的23000元/平方米，涨到25000-26000元/平方米，一般不等钱急用的业主不会放盘，新增的盘源量都较少。罗冲围的富力半岛花园，成交客户首次置业和改善置业各占一半，大部分客户在前阶段观望，但房价仍然处于连续上涨状态，而又担心下半年房价继续上涨，因此在结婚、生子等刚性需求下，果断出手买房。目前罗冲围板块业主基本上有涨价的心态，但经过业客双方的协商，成交价还未明显上涨，目前正是客户成交的好时机。

　　6、越秀区：市场回暖，客户成交速度加快

　　7月份，越秀区中原二手住宅成交均价为32707元/平方米，较2016年7月下降3.3%，阳光家缘中介网签成交量较2016年7月上涨26.2%。本月中原地产在北京路板块成交量翻番，成交活跃，前来买房的客户刚需和改善的客户都有，大部分买房客户目的是买学位房兼顾自住需求，6月市场成交稍有回落，7月市场有回暖的迹象，客户出手速度明显加快。据中原地产大沙头三马路分行营业经理叶景生反馈，向来7月都为传统的淡季，但今年7月份较为活跃，大沙头一带，盘源量较为稀少，例如东湖御苑、东湖新村等，只要出来一套房源基本上很快就消化，看房客户多，由于盘源量较为稀少，客户购房决策时间都较短，如果客户中盘，一般决策时间在2-3天左右。目前虽未出现业主反价现象，但议价空较窄。

　　三、预测：8月成交量保持平稳，成交价继续上扬

　　7月国家上半年宏观经济数据公布，增长好于预期，广州政府也公布上半年经济成绩，表现喜人，在下半年会将加速推进地铁、海港、空港、电商总部区、创新总部区的基础设施建设。整体看，目前宏观政策、楼市政策宽松，中原研究部研究副经理熊小洪预计下半年继续维持当前稳定势态，7月客户看房、咨询的量增长，较为活跃，支撑了8月的成交量，预计这一趋势在8月会继续保持，而业主惜售的心态较重导致8月盘源量仍较为紧缺，因此预计8月二手住宅成交量受限于盘源量的有限，总体成交量会保持平稳态势，业主会心态会增强，客户追价意愿会提高，优质盘源去化速度快，成交均价会继续上扬。

　　中原研究部

　　2016年7月