中原研究部：广州二手住宅内在需求较旺 淡季不淡

　　楼梯楼笋盘已去化，成交占比回落

　　2016年7月中原成交的楼梯楼均价为17942元/平方米，电梯楼均价为26388元/平方米，从两种物业不同楼龄物业成交的动态来分析，15年楼龄以上的楼梯楼成交占比在4-6月处于高位值，分别为17.6%、19.0%、19.0%，但在7月回落到14.4%。中原研究部分析：4-6月市场活跃，改善型客户会将楼梯楼放卖而置换新物业，因此市场上楼龄较久的楼梯楼笋盘较多，因此楼梯楼成交较多，而目前楼梯楼笋盘已去化，新放的盘源已为调高报价后的盘源，客户对比性价后，部分业主又重新购置电梯楼，除了楼龄5年内电梯楼外，其他楼龄的电梯楼成交占比均上涨，电梯楼成交为市场绝对主流。

　　二、分区点评

　　1、番禺区：改善客户为主力，出手速度加快

　　7月份，番禺区中原二手住宅成交均价为17704元/平方米，价格较2016年6月结构性下降11.7%，阳光家缘中介网签成交量较2016年6月上涨27.1%。本月番禺钟村板块成交较为热闹，尤其是祈福新村成交量价上涨。一方面，一手住宅项目祈福缤纷汇的热闹成交带动了一卖一买的改善置换的业主，部分业主将较旧的楼梯楼卖掉转为购置祈福缤纷汇；另一方面祈福新村盘源户型丰富，可以供各种不同需求的客户选择。前来买房的客户以改善客户为主，而这批客户在挑选房源时目的较为明确，购房经验丰富，决策时间也较短，目前祈福新村房价较年初时上涨10%-20%。华南板块成交也较为活跃，经过了前几个月的热闹成交，大量的盘源消化，以锦绣香江为例，楼龄新的单位最为紧缺，会出现10多台客户争抢一个房源的情况，例如本月成交的一套115平方米的单位，业主放盘价为240万（市场价），2天内涨价到270万，均价高达23500元/平方米，相对而言楼龄稍旧一些的单位货量稍多，盘源较为紧缺。

　　2、天河区：看房客户活跃，东圃板块部分业主继续反价

　　7月份，天河区中原成交均价为33371元/平方米，较2016年6月结构性下降3.0%，阳光家缘中介网签成交量较2016年6月上涨16.2%。6月份成交量有所回落，7月份客户非常活跃，目前政策平稳，房价一直上涨，部分观望的客户，观测房价一直上涨，果断入市。本月中原成交天河板块最为活跃的是东圃板块，以骏景花园（31281元/平方米）和中海康城（24564元/平方米）成交最为活跃。据中原地产骏景路二分行高级营业经理翁杰敏介绍虽然7月并未有较大的楼市刺激政策，但连续上涨的房价对客户是有所促动，7月新增客户量较6月大约上涨10%-20%，而业主感受到客户又有所增加，大概有20%的业主会在已经调高放盘价的基础上再上涨2%左右。目前房价一直处于上涨态势，市场处于卖方市场，客户若想买房，不得不追价购入。