中介协会：2016年第二季度广州市住宅租金专题报告

　　二、租赁经营机构与长租公寓：引导租房走向统一稳定

　　“长租公寓”是经营方通过向产权者批量租赁物业，或是将自有物业进行统一非毛坯配备后对外出租，并进行管理及提供相关服务。

　　1、利好：统一管理规模运营  提供更好租房体验

　　在传统的租赁模式中存在诸多痛点，影响了双方租赁的投入度，其中包括：一是房源分布分散，租客寻租难度大；二是家私家电配套不理想，环境条件差；三是租客与房东需花费相当的时间沟通租金、维修等方面；四是房东不愿续租或涨租，租客又需重新寻租；五是租客难以管理，保洁不达标等。

　　而培育住房租赁经营机构发展长租公寓，能更好地调和租客与房东之间的矛盾：一方面，统一的管理避免了房源参差、环境恶劣，为承租者提供更稳定、更安全、更省心的租房体验，同时也节约了彼此的磋商时间；另一方面，规模化经营有助于租赁供求更有效匹配，且个别租客退出带来的扰动减低。

　　2、挑战：成本高回报慢  定性不明加大项目难度

　　然而，在长租公寓未来的道路上，仍有不少需攻克的困难：

　　首先，对于传统开发企业，由于房地产是追求高周转的资金密集型行业，3%左右的租金回报率抵不过起码达到6%的融资成本，房企经营租赁住房动力并不充足；

　　其次，对于新型专攻租赁经营的企业，如you+公寓、魔方公寓等，往往在前期先需要投入高额资金，改造存量商业物业或旧工业厂房，但回报周期却较长，因此对企业的运营能力要求很高；

　　再者，目前对于租赁经营机构以及长租公寓并没有明晰的定性，因此在公司注册、项目报建、消防验收等方面均缺乏统一标准，导致企业推动项目的时间和资金成本居高，同时不确定性较大。

　　3、租金分析：长租公寓月租高于同条件住宅两到三成

　　长租公寓的月租普遍高于周边同面积住宅两到三成，主要因为前期造建及后期提供服务、管理的成本高于普通散租。而部分集中在天河北及珠江新城中心商务区的长租公寓，如雅诗阁、辉盛阁、方圆奥克伍德豪景等，其服务水平及房源素质俱佳，以面向高端客户为主，因此租金高企，单价普遍达到200～400元/平方米以上，月租动辄在2万以上。

    表2  长租公寓及周边住宅租金对比

　　数据来源：房地产中介协会

　　三、仍需政策细则引导  长租公寓或可联手商改租

　　政策红利赋予了租赁市场茁壮成长的契机，而在这康庄大道上，配套政策及相关细则的引导尤为重要，这盏“引路灯”有助于保障新开辟的市场空间及新兴业态健康形成，有序驶入发展的快车道。

　　另外，打造长租公寓可考虑与商业房或城中村改造形成合作关系。一方面，商业房与城中村房源量大，能为租赁经营机构提供集中供应；另一方面，租赁经营机构作为统一运营的专家，能减免分散出租的不便与矛盾。

　　同时，无论是改建商用房还是发展长租公寓等，需求紧张的小户型应是主流供应户型。