2016年开篇至今,顺应着“去库存”的风向,房地产市场尤其是住宅交易热火朝天。与此同时,多年来一直“低调”的租赁市场也迎来了腾飞良机。5月4日,国务院常务会议上提出实行购租并举,发展住房租赁市场的指导思想,并具体提出发展住房租赁企业,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等意见。5月17日,相关法规《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)正式颁布实施。
租赁业之所以得到国家垂青赢得本轮政策红利,主要可归因于以下几方面:
一是城市化进程使得大中城市的人口越发膨胀,居住需求满溢。以广州为例,2015年统计公报显示常住人口约1350万人,户籍人口约854万人,而来穗局的公开信息显示来穗人员达到了800多万,其中住房租赁是这部分群体解决居住问题的重要方式。庞大的人口尤其是外来人员数量印证了租赁需求规模的巨大及租赁市场的发展潜能。
二是限购及高房价下,居住需求难以通过购房得到满足,因此需另觅疏堵新径,通过发展租赁市场达到住有所居。
三是尽管需求蓬勃,但住房租赁业仍充斥着各样不足,如租客与房东间因租金配套等问题产生的矛盾、供应分散盘源参差、供应主体单一、相关制度未完善等,导致发展滞后,亟待唤醒。
四是响应“去库存”,盘活存量房源,通过开拓租赁市场为闲置物业、难以去化的房源提供新出路。
从政策中具体看,主要的利好集中在两个方面:一是允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,即“商改租”;二是培育住房租赁企业从事长期租赁经营服务,即“长租公寓”。而这两个层面,实质上即鼓励个人将其持有的存量房源投放到租赁市场增加供应,以及鼓励机构从事统一的规模化运营。
一、商改租:唤醒沉睡商业,增加租房供应
1、利好:盘活休眠商用房 水电气及税收有优惠
很多地方由于急于追求商业地产带来的收益,导致商用房供应过剩,难以为继,通过改造一方面是为存量商业物业提供出路,引导“休眠”房屋进入租赁市场,增强其在三级市场的盈利能力;另一方面能为市场补给租赁房源。
另外,《意见》指出,商改租后土地用途可调整为居住用地,水、电、气价格按照居民标准执行。同时,个人出租住房增值税征收率由5%减按1.5%计算;个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征;对个人出租住房所得减半征收个人所得税。国家对水电气价格及税费的计收敞开口子,无疑是对商改租落地的重要推动,预期生活成本及流转成本的下降将抬升商用房的市场活跃度。
2、挑战:改建必要性及动力不足 定价影响承租意愿
但商改租并非坦途,如何更好往前走仍面临不少挑战:
首先,就广州租赁市场而言,由于城中村及三旧改造回迁房的大量存在,租房供应并不算紧缺,改建必要性不高。
其次,对于商业发展较好的区域,商业物业的需求及利润空间仍较大,业主改建意愿及动力或较低。
再者,商改租后如何定价是影响租客承租意愿的关键。前线经理人表示,目前商用房的租金单价约为100-120元/平方米,以60平方米计算,月租约为6000元,而同等面积的普通住宅月租平均只需约4000元,差值较大。因此,如改建后商用房租金仍然高企,竞争力会较弱,租客或更倾向于选择稍微偏远的租盘。
3、租金分析:按同条件住宅租金估算回报率约3%
假设商改租后租金水平与同地段、面积接近的住宅相当,可以发现租金回报率基本在2.5%~3.5%的水平,与商业物业的租金回报率相比差值约为1.5%,但在水电气及税费上能享受优惠,并拥有相对更广阔的承租群体。
表1 商业物业商用租金及住宅租金对比
注:住宅月租单价是指同地段、面积接近的住宅的平均价格。
数据来源:中原地产
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