满堂红：二手楼楼市进入寒冬 业主出租房屋过渡

　　限购限贷持续，二手楼市行情步入寒冬，不少出证未满5年的业主着手“转售为租”，也有部分看好后市的业主不满意目前价格，而选择出租房屋过渡。这些租房市场的“新鲜血液”将对整个市场带来怎么样的影响?哪些板块的房租价格有可能出现上下浮动?又有哪些户型的租房价格超笋?满堂红研究部专家将为各大置业者一一解答。

　　根据满堂红统计数据显示，全市的二手均价与租金的走势从今年5月份起基本呈现正相关，与整个大市的走势保持吻合。但平均租金的涨跌幅度均较为稳定，从2010年9月至2011年9月作为一个全年统计区间，数据显示，租金的涨跌幅全年内均没有超过5%。而二手均价在今年2月份的新政出台后，出现了较明显的波动，跌幅达5.9%。但平均租金与二手均价之间同样受到政策调控影响，因为今年随着广州限购政策的逐步落实，买卖市场交易量迅速减少，小业主无法出售的物业只能流入租赁市场，租赁房源供应量的增加速度大于租客需求量的增加速度，租金在4、5月份回落到年初的低位，而5月份的二手均价也出现了回落。

　　根据满堂红统计数据显示，2011年前三季度，广州市二手住宅租赁市场继续保持平稳发展态势， 2011年前三季度，广州市二手住宅总体(不含南沙)平均租金为35.6元/平方米•月，同比上涨11.8%。今年各月份的平均租金皆比2010年同期高出8%～16%。连续两年前三季度的最低点都在5月份(分别是30.4元/平方米•月和33.9元/平方米•月)，可以看出春交会短租房热潮之后对住宅租金走势有一定的拉低影响。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰表示， 今年2月中旬春节假期后，在外地来穗务工人员回流数量急速放大的前提下，租赁市场需求量明显增加，大多数小业主开始采取调高租金的手段来选择优质客户，因此今年3月份达到第一季度租金的“小高位”。但在第二季度，随着广州限购政策的逐步落实，买卖市场交易量迅速减少，不少小业主选择转售为租，因此租赁市场的盘源增加明显，房源供应量的增加速度大于租客需求量的增加速度，租金在4、5月份回落到年初的低位，但6月份受整体物价上涨拉动，平均租金“触底回升”。第三季度，广州物价上涨趋势不减，小业主继续调高房租来对抗通胀。9月份达到历史高位39.0元/平方米•月。

　　房租三宗“最”

　　房租涨最多

　　根据满堂红统计数据显示，2011年前三季度，广州市二手住宅总体平均租金为35.6元/平方米•月，同比上涨11.8%。所有区域在2011年前三季度的住宅平均租金同比均有不同程度的涨幅。其中绝对数值最高的是越秀区，为44.1元/平方米•月，同比上涨9.7%;而同比涨幅最大的是花都区，幅度为43.6%。

　　满堂红专业人士表示，虽然花都区涨幅较大，但成交量并不大，样本个案不充裕，因此显示出花都区今年1-9月的平均租金走势波动较大。花都区的热门租赁地段包括宝华路、建设北路、金华路、龙珠路、商业大道、云山大道等，多数租客在新华、狮岭镇的专业市场工作的人士。其中涨幅比较明显的楼盘主要是南航花园以及怡雅花园。

　　房租涨最快

　　越秀区的平均租金在9月份环比涨幅最明显，涨幅接近6%。满堂红专业人士表示，越秀区的热门租赁地段包括东风东路、环市路、水荫路、解放路、淘金、建设新村一带，租客多数是环市东、东风路沿线办公区的上班族，以及在解放路沿线专业市场的商户或打工者。该区域租住对象集中在30～60平方米的一房或小两房物业。越秀区涨幅比较明显的有建设板块的保利中环广场，由于楼龄较新，物业较高端，一直是板块内高端白领热租的楼盘，第二季度的平均租金在67.67元/平方米/月，第三季度已经达到81.05元/平方米/月，9月有部分该楼盘的平均租金超过100元/平方米/月。

　　房租最稳定

　　满堂红专业人士表示，荔湾区的租金走势保持较平稳，荔湾区的热门租赁地段包括荔湾路、中山八路、周门、西华路等一带，租客多数是童装、装饰材料等专业市场商户，此外在中山八路的大型楼盘内有为数不少的外籍人士租住。其中比较热租的楼盘有南岸路的荔港南湾，第三季度的平均租金约35.34元/平方米/月，对比第二季度的涨幅仅2.8%，其中比较热租的物业面积从57-128平方米不等，50-60多平方米的物业月租金在2300-2500元/月左右，最热租的是77-80平方米左右的2房，租金在3000-3100元/月。另外，荔湾路一带的楼梯楼租金也比较稳定，连续两个季度平均租金都保持在35-37元/平方米/月。而在陈家祠板块的新光城市广场，租赁市场比较成熟，租金波动也不大，该楼盘第二季度的平均租金约51.41元/平方米/月，第三季度为51.82元/平方米/月，平均租金相当稳定。

　　满堂红专业人士表示，目前各区域平均租金没有出现明显的下降。个别楼盘由于租赁活跃度降低，租金出现略微下降，例如海珠区洪德路的保利丰花园，第二季度的租赁较为活跃，平均租金在45.22元/平方米/月，但第三季度的成交活跃度下降，平均租金略降，在43.53元/平方米/月。另外，工业大道的保利花园，平均租金也有下降的迹象，从第二季度的32.96元/平方米/月，下降至29.76元/平方米/月。