仲量联行：多因素推一线楼市上涨 三四线短期难回升

　　当下的中国楼市，一线城市大涨，三、四线城市处于去库存的寒冬，可谓“冰火两重天”。这也成为此次两会众多代表委员和媒体记者关心的热门话题。在一些代表委员看来，既要尽快抑制“一线城市”过快上涨，又要对“三、四线城市”去库存，中国房地产业也面临着前所未有的考验。

　　是什么造成一线城市“恐慌性”购房？去库存的市场逻辑能否就此逆转？政策走向是否将由此生变？仲量联行认为，一线城市这波涨势的基础是楼市政策的持续放松，目前已经达到了一个临界点。近期京沪等一线城市都在调研房价过快上涨问题，楼市政策基调有可能即将趋向收紧；而去库存压力较大的三、四线城市，依然要按“因城施策”的思路加快去库存。

　　一线楼市上涨的逻辑

　　仲量联行中国区研究部总监周志锋认为，各种楼市利好政策频出，显著提振了市场信心，是这轮回暖的基础。2月16日央行发布的1月新增人民币贷款额已达到2.51万亿，创出单月信贷投放历史新高，同比增加1.04万亿元，房地产按揭明显增长。春节前夕，房贷新政重磅来袭，为中小城市楼市的去库存给予金融方面的大力支持。此后，各省市陆续出台配套政策，力度空前，且政策出台速度明显加快。“可以说，目前的楼市政策比过去十年里的任何时刻都要宽松，包括2009年的政策反转时期。”周志锋表示。

　　虽然各种利好政策一线城市相对受益有限，但由于购买力强、人口净流入、库存量低等多重因素影响，一线城市楼市更放大了这些利好因素，形成尤为热烈的市场氛围。再加上一线城市土地供应更是呈逐渐递减的紧缩趋势，这种房源总体稀缺的状态更令市场容易被鼓动上涨。对于未来房价增长的预期突显了当下购房的紧迫性，在媒体的放大下更催生“恐慌性”购房与受捧盘现象频现。

　　另外一个不容忽视的因素是，相比以往，目前愈加缺乏分散投资的渠道。仲量联行华北区研究部总监麦哲文（Steven McCord）认为，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，由于经济、就业以及服务业的增长在一线城市表现得更加集中，选择一线城市房产进行资产配置成为财富阶层的选择。再加上持续的股市表现不佳，导致资金无处可去、投资标的物缺失，资金大量进入房地产市场、尤其是一二线楼市避险。

　　三四线楼市短期难回升

　　然而，一线及部分二线城市的热闹并不能代表全国楼市。现实情况是，中国楼市仍是一个双轨市场，一线城市的购房势头非常强劲，二线城市的购房势头在逐步提升，而三、四线城市的房地产市场热度还没开始回升。

　　在一线城市，上涨先是六个多月前在深圳开始，然后上海在过去两个多月中涨势显著；在这些市场，价格呈直线上升，这是过去十年里最快的一次上涨。这股涨势已经蔓延到一些重要的1.5线和2线城市，南京、苏州等长三角辐射市场的增长势头也在快速提升，甚至购房者已开始从这线城市转战周边那些房价较低的城市。例如，购房需求已从苏州蔓延到无锡，无锡市场上那些未售的库存开始被市场去化。