万科2015年销售金额创下行业历史新高 物业合同面积翻倍

　　万科高级副总裁谭华杰表示：“在土地市场冷热不均，局部城市土地市场明显过热的不利情况下，万科不仅买到了基本足够的土地，而且严控拿地成本，重点关注存量土地市场的机会。2015年没有拿下一个高风险项目，也没有一个面粉贵过面包的高价地项目”。

　　万科2015年在项目发展上的成功，与其在2014年开始推行的项目跟投制度紧密相关。由于项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目，如果投资失败，跟投员工将承受巨大损失。从此万科的经营团队在投资上变得格外谨慎，同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会，包括二手地、合作开发，甚至是购买烂尾楼、在建工程。2015年项目发展的成功，反映出万科团队在压力之下，这方面的能力有了进一步的显著提升。

　　“有质量的增长”

　　跟投制度对万科经营质量的提升，不仅表现在买地这一个方面。据万科透露，实行跟投制度后，其项目开盘认购率增长4个百分点，开盘周期缩短近5个月，首次开盘的毛利率增长6个百分点。同时，尽管2015年万科销售金额大幅增长，但总营销费用不升反降，营销费用率大幅降低。2015年，万科全年的销售费用为41.4亿元，占销售金额的比例为1.58%，较2014年下降0.52个百分点。

　　管理费用方面，尽管表面上看，万科2015年管理费用占销售金额比例为1.81%，与2014年持平，但实际上，万科2015年在新业务方面投入了大量人力，必然产生相应的管理费用，但这些业务并不能在当年马上体现大量的销售收入。因此如果只看传统业务的话，万科的管理费用率也必然出现了明显的下降。

　　在财务费用方面，万科2015年成功发行了5年期50亿元公司债，30亿元中期票据，利率分别仅为3.5%和3.78%。截至2015年末，万科有息负债中，低融资成本债券的占比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。

　　费用管理能力的提升，带来了回报率的改善。尽管2015年结算的很多都是2014年市场调整期售出的房屋，但万科2015年的全面摊薄净资产收益率为18.09%，较2014年上升了0.23个百分点。

　　万科也保持了现金流的稳健和资产负债表的平衡。2015年，万科再次实现了销售回款率超90%，实现经营性现金流净流入160.5亿元。万科2015年净负债率（有息负债减去货币资金除以净资产）为19.3%，继续保持在行业较低水平。

　　毫无疑问，经营的质量首先是产品和服务的质量。郁亮认为：“万科对传统住宅业务的定位是三好住宅，好房子，好服务，好社区，因此管理团队的效益，不能仅仅是财务数字，最终还是要体现在让客户满意这一出发点上。”万科在2015年继续强化以“实测实量、交付评估、客户验房指引表”为核心的质量管控。客户满意度在三个维度上都得到了提升。

　　2015年，万科完成绿色建筑面积1406.5万平米，同比增长60%。在2015年开工面积中，工业化应用比例达到81%。在工业化助力下，工程质量得到进一步提高。新开工的主流产品中，预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到39%、100%和100%，完成了之间设定的三年目标。

　　郁亮表示：“客户满意最后都会体现在品牌价值上，这一点在房地产白银时代至关重要。任何时候都不能透支客户对万科品牌的信任，万科依然追求的是有质量的增长”。

　　“城市配套服务商”的看点：物流地产和物业服务

　　万科管理层在年报中介绍了2015年在物流地产和物业服务上的进展和突破。年报显示，万科在2015年成立了万科物流地产发展有限公司，在当年就实现了从0到1的突破。开展了项目获取、开发建设和资产管理的全流程业务。截至2015年底，万科已进驻、拟进驻22个城市，已获取、拟获取项目29个，总建筑面积达300万平方米。这一规模，已经进入了物流地产行业的前几名。