万科2015年销售金额创下行业历史新高 物业合同面积翻倍

　　万科今日公布2015年年度报告。2015年，万科实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。无论销售金额还是市场占有率，都创造了行业有史以来的新纪录。

　　由于结算滞后于销售，2015年万科实现营业收入人民币1955.5亿元，同比增长33.6%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%；收入与利润增速均明显高于2014年。万科2015年的营业收入，已经超过了上一次世界五百强企业的门槛。如果这次万科成功晋级，世界五百强名单将在阔别十年后，再一次出现专业住宅企业的身影。

　　但很快，可能万科也不再是纯粹的住宅公司。万科于2014年提出以“城市配套服务商”为转型方向，经过一年的努力，新业务终于在2015年开花结果。万科物流地产在2015年开展了项目获取、开发建设和资产管理全流程业务，实现了从0到1的突破。而万科物业则开始大规模承接非万科开发的项目，包括非住宅项目，合同面积在一年内增长了一倍多。

　　这可能是万科历史上最好的一年。不仅传统业务再上巅峰，新业务也初步有成；不仅房子卖得好，营销费用率还实现了大幅下降。更令人惊喜的是，在土地市场出现明显过热、高价地频出的情况下，万科不仅买到了足够的土地，而且没有一块是“面粉贵过面包”的高价地。

　　万科同日公布了2015年度分红派息预案，将提交股东大会审议。2015年，万科在连续两年大幅提高分红派息力度的基础上进一步提升，每10股派送人民币7.2元（含税）现金股息，现金分红占净利润的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。

　　传统业务稳健增长，拿地理性“不当高价地”

　　2015年，万科房地产项目的结算面积为1704.6万平米，同比增长35.4%，结算收入人民币1902.1亿元，同比增长32.5%。同期，万科还有1840.9万平米的已售未结资源，合同金额合计约2150.5亿元，较2014年末分别增长了10.2%和10.5%。万科传统业务继续保持着良好的增长。由于2015年结算的很多都是2014年市场调整期内卖出的房子，万科的这一业绩应该超出了之前市场的普遍预期。

　　万科在年报中表示：万科重点关注的14个大中城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），住宅成交面积明显回升，新房成交总体上超过供应。但除了部分主要城市以外，全国其他地区依然面临较大的去库存压力。而万科早就确立了在传统住宅业务上坚持聚焦发达城市圈的策略。这使得万科抓住了主要城市市场好转的机会，2015年销售金额增长20.7%。万科总裁郁亮认为：“公司对房地产白银时代的判断被证明是正确的，聚焦白银时代重点市场的战略，保证了万科主营业务的稳健增长”。

　　2015年，各类城市房屋及土地市场进一步分化。对开发商来说，这是喜忧参半也进退维谷的一年。三四线城市地价便宜，但房屋市场仍在去库存，不敢买太多的地；一二线城市房屋市场回暖，但土地市场竞争激烈，地价大幅上涨，个别城市高价地频出，不买地则可能被挤出市场，买地则可能面对巨大投资风险。但万科在2015年似乎并未受此困扰，不仅买到了足够的地，不仅主要在一二线城市买地，而且价格也非常合理。全年万科新增项目的全口径建筑面积为2201万平米，相当于全年销售面积的106%；全口径地价款1090亿元，约占全年销售金额的41.7%。

　　万科高级副总裁谭华杰表示：“在土地市场冷热不均，局部城市土地市场明显过热的不利情况下，万科不仅买到了基本足够的土地，而且严控拿地成本，重点关注存量土地市场的机会。2015年没有拿下一个高风险项目，也没有一个面粉贵过面包的高价地项目”。

　　万科2015年在项目发展上的成功，与其在2014年开始推行的项目跟投制度紧密相关。由于项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目，如果投资失败，跟投员工将承受巨大损失。从此万科的经营团队在投资上变得格外谨慎，同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会，包括二手地、合作开发，甚至是购买烂尾楼、在建工程。2015年项目发展的成功，反映出万科团队在压力之下，这方面的能力有了进一步的显著提升。

　　“有质量的增长”

　　跟投制度对万科经营质量的提升，不仅表现在买地这一个方面。据万科透露，实行跟投制度后，其项目开盘认购率增长4个百分点，开盘周期缩短近5个月，首次开盘的毛利率增长6个百分点。同时，尽管2015年万科销售金额大幅增长，但总营销费用不升反降，营销费用率大幅降低。2015年，万科全年的销售费用为41.4亿元，占销售金额的比例为1.58%，较2014年下降0.52个百分点。

　　管理费用方面，尽管表面上看，万科2015年管理费用占销售金额比例为1.81%，与2014年持平，但实际上，万科2015年在新业务方面投入了大量人力，必然产生相应的管理费用，但这些业务并不能在当年马上体现大量的销售收入。因此如果只看传统业务的话，万科的管理费用率也必然出现了明显的下降。

　　在财务费用方面，万科2015年成功发行了5年期50亿元公司债，30亿元中期票据，利率分别仅为3.5%和3.78%。截至2015年末，万科有息负债中，低融资成本债券的占比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。

　　费用管理能力的提升，带来了回报率的改善。尽管2015年结算的很多都是2014年市场调整期售出的房屋，但万科2015年的全面摊薄净资产收益率为18.09%，较2014年上升了0.23个百分点。

　　万科也保持了现金流的稳健和资产负债表的平衡。2015年，万科再次实现了销售回款率超90%，实现经营性现金流净流入160.5亿元。万科2015年净负债率（有息负债减去货币资金除以净资产）为19.3%，继续保持在行业较低水平。

　　毫无疑问，经营的质量首先是产品和服务的质量。郁亮认为：“万科对传统住宅业务的定位是三好住宅，好房子，好服务，好社区，因此管理团队的效益，不能仅仅是财务数字，最终还是要体现在让客户满意这一出发点上。”万科在2015年继续强化以“实测实量、交付评估、客户验房指引表”为核心的质量管控。客户满意度在三个维度上都得到了提升。

　　2015年，万科完成绿色建筑面积1406.5万平米，同比增长60%。在2015年开工面积中，工业化应用比例达到81%。在工业化助力下，工程质量得到进一步提高。新开工的主流产品中，预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到39%、100%和100%，完成了之间设定的三年目标。

　　郁亮表示：“客户满意最后都会体现在品牌价值上，这一点在房地产白银时代至关重要。任何时候都不能透支客户对万科品牌的信任，万科依然追求的是有质量的增长”。

　　“城市配套服务商”的看点：物流地产和物业服务

　　万科管理层在年报中介绍了2015年在物流地产和物业服务上的进展和突破。年报显示，万科在2015年成立了万科物流地产发展有限公司，在当年就实现了从0到1的突破。开展了项目获取、开发建设和资产管理的全流程业务。截至2015年底，万科已进驻、拟进驻22个城市，已获取、拟获取项目29个，总建筑面积达300万平方米。这一规模，已经进入了物流地产行业的前几名。

　　万科物流地产以“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”为发展战略，在万科深耕多年的城市全方位拓展一手招拍挂市场，二手项目收购等多种渠道。通过战略合作，并购等多种方式，实现了快速发展，初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局。万科遍布全国的经营团队为物流地产业务开拓提供了良好的基础，而万科的集团集中采购资源，也保证了开工、建设的质量和速度。万科表示，“已经与电商、高端制造、现代批发零售、第三方物流、快递快运等行业中的领先企业建立广泛联系。”，“万科将继续探索在资管、配套、产业链上下游等环节为客户提供价值，增强客户黏性”。

　　而在物业服务方面，万科物业今年最大的亮点在于主动拓展了377个非万科开发的住宅项目，一年之内合同面积翻了一倍有余。2015年，万科物业服务实现主营业务收入29.7亿元，同比增长49.4%。物业服务营业利润率17.4%，较2014年上升4.1个百分点。物业服务覆盖国内64个大中城市，合同管理面积达2.1亿平方米，同比增长107.8%。

　　谭华杰表示：“物业服务一直是万科品牌的重要组成部分，万科的三好住宅里面，好服务和好社区都跟万科物业的努力不可分。而客户需求也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务。。”万科的主动拓展，正是因为看好物业服务这一城市生活的“入口”型市场的未来发展。

　　物流地产和物业服务，作为万科“城市配套服务商”转型战略中两个较为明确的业务板块，正逐渐浮出水面。

　　国际化和金融化留下巨大想象空间

　　2015年，万科继续在国际市场上拓展版图。截至2015年底，万科已经进入了旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司销售业绩中，海外项目贡献销售面积2.8万平米，贡献销售收入28.8亿元。2015年，万科在纽约新增3个项目，在香港新增1个项目，在伦敦新增2组项目。

　　万科认为，其海外业务目前的意义在于学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务时，公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段，与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。

　　2015年，万科还在地产金融化上取得了进展。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs，相关金融产品的推出，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。

　　谭华杰表示：“在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国REITs市场在1980年代后出现爆发式增长，截至2015年底总市值达9390亿美元，是1985年的122倍。1972-2015年，美国权益型REITs的复合年均收益率为12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。”

　　万科在年报中还强调，2015年 万科“良好的资本市场信用继续获得国际权威评级机构的认可”，标准普尔、惠誉维持了万科BBB+的长期企业信用评级，而穆迪则将万科的信用评级由Baa2上调至Baa1，评级展望均为稳定。

　　郁亮表示，“国际评级机构的认可，体现了国际资本市场的对万科的信心。这再一次体现了万科的品牌价值是来之不易，难能可贵的重要资产。”