万科毛大庆：房地产市场有三件事谁都逃不过的

　　北京万科吉林松花湖媒体答谢会虽已落幕，但郁亮、丁长峰、毛大庆和刘肖同台演出这出“四人转”则给2015开年的楼市留下了诸多“妙语”。

　　“这不是悲观和乐观的问题，房地产市场上有三件事谁都逃不过去。”当问及2015年楼市是否会如任志强所预言的在9月份回暖，毛大庆在答谢会上直言。

　　在毛大庆看来，未来楼市的发展首现需要考虑人口拐点问题，目前20-29岁的婚龄人口快速下降，而这部分人口是刚需、改善性房源最强大的客户群。

　　“1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口支撑房地产快速增长。而目前64年到70年生人已经把改善需求提前释放了，接下来具有购买能力的是85年到91年出生的这一批人。”毛大庆如此解释前些年房地产黄金时代出现的人口因素。

　　而对于社会总库存的去化问题，毛大庆则指出，2015年仍然是一个去库存的年，“所以不是乐观悲观的问题，这个行业就是面临转型。”其认为，目前中国的房地产行业，实际上还是一个很不成熟的行业，很多开发商都未能冷静下来提升对市场的洞察力和行业的判断力，而是“在风口里边跟着飞，飞到哪算哪，这个惯性还在”。

　　其认为，在目前的买地开发模式中，全中国人的房子户均套数已到1.03套，实际上我们并不是缺房的国家，只不过城市间有不平衡。北京可能是0.85-0.9之间，可很多城市早就过了1.1，而在已批未建的那些地建完后，这个数字可能会达到1.5-1.6。

　　此外，谈到在当前库存高企的情况下，房企依旧扎堆拿下高价地这个问题，毛大庆则明确透露，“万科其实也是可以拿地的”。但这当前背景下，“照这样拿我也不敢拿，不能让兄弟(刘肖)跳火坑里去”。

　　毛大庆认为，“北京拍地动辄就十几家报名，动辄就三五万的土地成本，房子动辄就七八万”的现状，着实有点太“过火”，“我还是替他们捏一把汗的”。

　　然而，他也指出就开发企业而言，不拿地就很难在一个市场立足下去，持续发展的状态推动着其必须去拿地，所有人拿地的状态都是这样。“当然，有些企业就是把土地当成资产，就相当于把钱拿去投资一个光伏发电或一个垃圾站，这种思路也可以。”

　　谈及万科近年来加码建滑雪场、建护工学校等逐渐做“加法”的动作，毛大庆则对媒体表示：“现在的所谓加减跟原来的概念不一样，万科原来专注做住宅，所以住宅这些年做得还不错，但这个行业已经变化了，所以我们要做些新业务。”

　　在其看来，做好这些新业务需要采用“新人类、新办法、新工具”。“新人类”是指聘用专业的人干专业的事;“新办法”即以创业的模式做新业务。“这个行业未来三五年之内，一定会出现很多派生的新领域，大家在这个产业链上找各种各样新的增长点。”

　　而具体谈到万科养老地产发展现状上，毛大庆称，理论上讲，养老地产是万科的一个试验基地，并不是真正意义上的模型。“目前，我们区域的两个养老地产，是纯粹意义的养老院形式，即养老院形式的养老物业。青岛项目现在的签约率已达到68%，实际入住率将近50%。”

　　毛大庆认为，虽然目前万科在养老地产上的尝试已在慢慢扩展中，但业务的开展还是会遇到一些问题，而其中关键则一个则是医疗，“所以，把卫生站点全部盘活，并将其与养老机构进行对接，这样就能解决很多问题。”

　　另外，万科还一直都在考虑建一个自己的职业培训学校，用于培养自己的护工和护理人员，他们可以不需要太高的学历，但需要非常成熟的护理经验，这个问题很快会摆在养老业的面前。其称：“目前我们正考虑在山东、天津、北京之间设立几个这样的学校，一方面用来支持养老院运营，另外一方面，也试着开展培训业务，这就是全产业链。”