万科毛大庆：房地产市场有三件事谁都逃不过的

　　以下为万科集团高级副总裁毛大庆在松花湖接受媒体采访的问答实录整理：

　　现场提问：目前，万科的养老产业提案已在北京试点，能不能谈一下过去半年的感受?

　　毛大庆：这也是我们想聊聊的事。理论上讲，养老地产是我们的一个试验基地，并不是真正意义上的模型。目前，我们区域的两个养老地产，是纯粹意义的养老院形式，即养老院形式的养老物业。青岛项目现在的签约率已达到68%，实际入住率将近50%。北京这个项目有几个特征，一是去的人特别多，到现在为止200个床位已接待了300多个问询的人，实际转迁比例超过40%，即10个人来看，会有4个人来住;二是年龄比预估的大，原标准线设定在60-70岁，但实际都接近80岁乃至85岁，比预估年龄提高了10岁，子女送来的比率高。

　　这里面的孤寡老人占60%以上，其子女的情况比想象的要好，大都是没有能力照顾老人的双职工或是长期出差、在外地工作的人。对这部分人来说，年纪大的父母对护理的要求比想象的重，这就带来成本的提升，包括护工的素质培养等问题，这个产业实际上是带有一系列自身规律的东西。

　　在付费问题上，万科不做会员制，因为后面不可知的事情太多，我们最长的就是12个月，短的也要超过一个月，太短不好弄，未来可能出现三五天过渡型的。

　　这个付费有一个特征，一方面是子女觉得万科的养老物业做得很好，都愿意花钱把父母送过来照顾;但老人不愿意接受子女的钱，这种案子特别多，这是一个特别有意思的现象。把这些东西叠加在一起，按生意模型中的运营回报率来计算，青岛项目实际入住率超过70%，我们运营就开始有利润，但资产回报周期极度漫长，与运营酒店面临同样尴尬的问题，轻则20年都是正常的。

　　另一个问题则是医疗，如果动辄都是80多岁的老人，医疗肯定缺不了，现在我们必须提供这个服务，比如我们与周边医院定点，安排车把老人送过去或把医生接过来坐诊，跟这个设施相匹配的医院非常重要，恭和苑在北京就是个成功的案例。

　　这里，政府方面的问题在于，其长时间配不上大夫和护士，即便有，他们中实际上对老年病有经验的人也是寥寥无几。恭和苑这个案例比较好，首先是因为朝阳区卫生局当时便将双井社区卫生医院直接托管给恭和苑管理方，将其变成了一个可收费的小医院，这个社区的百姓和养老院老人在收费上享有优惠。这种模式打破了原来社区卫生院的机制，把它变成社会化的医院，但牌照还是政府给的。

　　所以，把卫生站点全部盘活，并将其与养老机构进行对接，这样就能解决很多问题。刘总刚开始在杭州做养老地产是准备出售的，后来变成想要自己经营，并引入了浙江医科大学第一分院。由于养老院中聘任的都是主任和专科，所以社区普通老百姓来看病的较多，养老院问题也就一下解决了。

　　我们要把它放到机构里边去解决医疗问题，医疗的社会化和养老的社会化要同步进行，因为那么多开发商都投资做大医院不可能，所以把政府的医疗卫生站盘活给养老院运营就行了，窦店镇政府就直接把窦店中心医院对接给我们的窦店项目。

　　此外，像恭和苑这类的模式，应该广泛在北京发展。还有就是养老运营机构会产生一笔别的收益，其运营起来相对宽松一点。

　　我们看到的这个趋势是，这个拐点大概在最近五年之内会出现，即人口老龄化爬升加速出现。2015年的房地产与这个问题有直接关联，这两个事情是伴生的，其中，20-29岁的婚龄人口慢慢减少，15-64岁的生产力人口也在呈下降状态，而55-64岁的人口数量则呈现快速上升状态。这几个状态叠加起来就能看见一个有前景的养老产业，但现在还有很多问题没解决，比如说开发商的资产回报率。

　　还有一个是服务业，万科一直都在考虑建一个自己的职业培训学校，用于培养自己的护工和护理人员，他们可以不需要太高的学历，但需要非常成熟的护理经验，这个问题很快会摆在养老业的面前。目前我们正考虑在山东、天津、北京之间设立几个这样的学校，一方面用来支持养老院运营，另外一方面，也试着开展培训业务，这就是全产业链。

　　现场提问：前两天住建部发布意见指出，意在支持房地产开发企业持有房源向外出租，包括养老、旅游地产，您怎么看待这个政策?

　　毛大庆：我觉得这个文件出来的背后有两个因素：一是城镇化速度在下降，政府现在关注的是怎么解决社会总库存，再过几年，现在的房屋套数供应量和已批未建的这些土地将使社会总库存不断增大，这就存在去化的问题及如何使其发挥社会效应。虽然库存已经很严峻了，但其实很多人还是需要房子来住的，比如城市流动人口，包括农二代、工二代，要把他们变成真正的城市人，就是李克强说的三个一亿人的一亿人。这部分灰色城市人，只要有房子住，其实不一定要买房。