万科毛大庆：房地产市场有三件事谁都逃不过的

　　因此，如何把这些存量房源或者说是库存拿出来租，这个问题早在温总理搞廉租房的时候，就有很多代表委员提过意见和建议，现在公租房廉租房一堆，有的政府又开始考虑把它变成商品房或低价自住房，造成了不少麻烦。

　　上次我跟陈刚市长讲，我说这个东西就像城市旅馆，就是这个城市需要有旅馆，这个资源是一直在那转着的，那么你要刺激开发商让他愿意把房子拿出来让大家用，这里边可能会有一些需要做的，比如这些房源开发商申报说我拿出来，提供给城市做租赁性用房。其中有两种方式，一种是与政府合作，开发商提供一个租赁价及可出租的期限，然后政府给予税收等多项政策优惠，刺激开发商把房子拿到市场中去。

　　这个方法，德国已经使用过两次，一个是二战以后，一个是东西德合并以后。那它是通过什么使得开发商愿意将手上的房源变成社会租赁性用?通过两个事，一个是给开发商好的融资成本，二是减免税收。

　　在房地产买地开发的模式中，全中国人的房子户均套数已到1.03套，实际上我们并不是缺房的国家，只不过城市间有不平衡。北京可能是 0.85-0.9之间，可很多城市早就过了1.1，而在已批未建的那些地建完后，这个数字可能会达到1.5-1.6。这就是这个文件背后的思路，我是认同这个想法的，但要有配套政策。你说我鼓励你，你鼓励我什么，你怎么让我干这事，不然我就特着急，我老想怎么降价，怎么想办法处理掉，否则资金转不起来也是问题，这个事情2015年会更突出。

　　现场提问：去年底政府提出想要从市场上回购商品房作保障房，对于这个政策您怎么看?政府为什么会采取这样的方式?

　　毛大庆：有两个问题，一个问题是现在面临的尴尬局面，就是已批未建的地。说老实话，开发商现在都很犹豫很矛盾，建起来怕卖不出去，不建的话，两年闲置不开发又要受罚。但这个事最终是需要解决的，政府又不能把地买回来，因为钱已算入财政体系中，所以另一个方法就是回购。

　　但这里面情况很复杂，开发商把房子卖给政府，是可以把成本收回来，但有的地价太高，政府拿什么成本去收?另外，开发商愿不愿意斩仓就是一个你愿意买我愿意卖的问题，这个思路和方向，恐怕是解决这个问题的办法，未来两三年之内会有这样的案例。

　　现场提问：任志强以前说今年底或9月份市场可能回暖，但照您这么说，您是不是还比较悲观?

　　毛大庆：不是悲观和乐观的问题，房地产市场上有三件事谁都逃不过去。第一件事就是人口拐点问题，这个拐点显然出现了，就是两个数字即20-29岁的人口和15-64岁的人口，一般看社会总劳动能力、生产效率，实际上就是看这两段，这两段人口尤其是20-29岁的婚龄人口快速下降，婚龄人口是房地产支撑一次购买、刚需、改善性最强大的人口。

　　为什么前边这些年房地产市场这么好?就是1964年-1970年第一次生育高峰和1985年-1991年第二次生育高峰产生的两批人在支撑过去房地产强大的增长。而1985年-1991年第二次生育高峰人的需求，已经在上边这个父母的推动下提前释放的，提前就入市了。然后1964年-1970年这群人已经改善一轮了，这两波人都有了房子后，市场也就无法再释放巨大的购买能力。只能等到1985年-1991年的这群人的财富到一定程度以后再往高改善。

　　第二个问题是城镇化速度在下降，中国的城市化率才50%多，比欧美还有相当长一段路要走。但是别忘了，其实里边很多人没在这50%多里面，这些人已经在城市了。农村大量年轻劳动力已在城市，他们有各种各样的情况，也在占用着城市的房源。看城镇化的真实数据，是要看还剩了多少人在农村，别看城市里有多少人的户口，很多人都没户口在那待着。在这个状态下，城镇化的大潮也很难再有新的高潮。但是先要解决的，就是说的三个一亿人，这个话我是认同的。此外，国土资源部现在已经有指标的用地、还没卖给开发商的地加上开发商手里拿了没建的地，加起来可以再盖好几年。

　　第三个问题就是社会总库存的去化。2015年仍然是一个去库存的年，所以不是乐观悲观的问题，这个行业就是面临转型。中国的房地产行业，实际上是一个很不成熟的行业，谁也没有比对市场的洞察力和行业的判断力，这个行业对经济规律的判断，行业从业的人确实很差，因为它太容易做了，风口里边就跟着飞呗，飞到哪算哪，这个惯性还在飞呢。包括北京拍地动辄就十几家报名，动辄就三五万的土地成本，房子动辄就七八万，这个话你们都同意吧。

　　现场提问：这些高价地会不会砸在手里?

　　毛大庆：我没下这结论，我这么说会有一堆人把我打死的，但我还是替他们捏一把汗的。其实，我也是可以拿地的，但是北京区域投资中我将50%投给刘霄，但是拿得着拿不着是个问题，我可以投在这但是未必拿得着，照这样拿我也不敢拿，我就继续往火坑里蹦，我也不能让兄弟跳火坑里去。