上海楼市观望情绪抬头 11月新房成交量降幅明显

　　“沪七条”楼市调控新政出台已两周，调控效应初显，上海新房推盘量和成交量双双下滑，二手房观望情绪抬头，部分买家陷入观望，卖家心理开始松动。

　　业内人士指出，上海楼市已经进入高位盘整阶段，未来数月价格将保持平稳，如果后续再有新政加码，不排除价格出现调整。

　　新房成交量降幅明显

　　11月的第三周，“沪七条”效应初显，楼市降温。新浪乐居&;克而瑞数据显示，上周即从11月11日至17日，上海新建商品住宅成交面积25.93万平米，环比下降36.2%，商品住宅新增供应量环比大降52.01%至22.07万平米。供应方面，上周上海市商品住宅新增供应面积为22.07万平方米，环比前周下跌55.25%。获取预售证的商品住宅项目共9个。其中，星尚湾名邸、玲珑坊、阳光美林苑分别排列前三。

　　而在沪七条出台前的上个周末，即11月2日至3日，上海楼市一派火热，有6个项目扎堆新开或加推，多楼盘销售率近九成。11月2日，位于嘉定南翔的季景铭郡推出100多套房源，售楼员称经过周末两天去化，只剩下几套;同日，位于浦东惠南片区的长城珑湾首次开盘推出126套房源，当天下午就只剩下十几套;11月3日，位于浦东新场片区吉宝·汇锦城推出近150套房源，当天也仅剩20多套。

　　沪七条出台前后，楼市温度已然迥异。21世纪不动产市场分析师黄河滔表示，“沪七条”效应逐渐显现，加上楼市在历经“金九银十”的旺季氛围后逐渐趋冷，两者叠加导致楼市降温。

　　黄河滔表示，在“沪七条”的影响下，开发商观望情绪加重，推盘节奏开始放缓，预计年末楼市供应在整体平稳的情况下有所降温。随着上海楼市进入敏感期，开发商趁政策空窗期积极跑量，涨价动力随之降低。上海楼市降温的可能性较大，预计年末上海房价整体将趋于平稳。

　　金丰易居&;佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，上周商品住宅成交量和新增供应量均大幅下调，表现出原来供求双旺、过度热闹的市场正趋于终结，预计短期内难再现周成交量超40万平方米的现象。

　　二手房交易遭重创

　　11月8日，上海房管局发布《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，发布的政策主要包含七条内容，被称之为“沪七条”。“沪七条”中能够立刻出现立竿见影效果的措施主要有两条：第一条是关于“对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%。第二条是关于“调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，由累计缴纳1年以上变成累计缴纳2年以上”。这将使一部分本来具有购房资格的非户籍购房者失去购房资格，对成交量产生直接影响。

　　“我原本有三个外地客户，一天全没了。都不用联系了，因为他们肯定买不了。”中原地产延长路店物业顾问张先生表示，沪七条出台前，张先生手中有三个外地客户，分别看中了嘉利明珠城、中海万锦城和招商海德名门的房源，有两位客户纳税满一年，已经看过房，初步达成购房意向。一位客户到12月满一年，正准备看房。

　　11月8日上海出台了“沪七条”，细则中规定，非户籍购房者缴纳税费或社保年限由1年提高到2年。“目前外省市购房者在上海楼市中占到了四成左右比例，新规定如严格执行，显然会将大量购房者挡在市场之外。”德佑地产研究总监陆骑麟称，进入11月后，二手房市场转冷迹象十分明显。

　　中国证券报记者从上海市区和郊区多家二手房中介门店了解到，新政威力已初步显现，各区域二手房带看量普遍下降，郊区板块甚至减少了五成。“九十月时，一周至少有10组以上的客户看房，现在一周四五组已经很不错了。”中介店铺经理告诉记者。

　　二手房市场大幅降温，但在中介看来，“沪七条”实施并不是主因。多家中介反映，自10月下旬开始，上海二手房市场就在走下坡路，如今带看量下降并不是骤然形成的。

　　二手房市场降温，已影响到卖家心态，惜售心理开始动摇。10月初，一套位于上海松江新城的三居室挂牌总价230万元，由于卖家态度强硬，导致多个意向客户流失。新政出台后看房客户明显减少，这让卖家开始焦虑，态度发生转变，向经纪人表示可以让步5万元，如有意向买家，还可以进一步协商议价。