陈宝存：结束9年错误的楼市调控方式当在下半年

　　我是2008年5月20号离开咱们石家庄，到的唐山中冶，博客也是那个时期开始写的。当时的局面是集团的30多个建筑公司全都放假回家了，当时经济形势就特别差，我当时写的第一篇较有影响力也是被骂最多的一篇文章《唱空楼市就是唱空中国经济》，还有一个就是《房价大跌中国经济必将大减速》，包括当年8月份写过一个《房企过冬五攻略》的系列文章，在整个2008年的下半年写了几篇重头文章，这几篇文章还基本上都说中了后来的发展形势。

　　虽然当时在开发商我不算太专业，但是我是从整个宏观经济和房地产市场的关系上做研究，经过十年的开发经验(我到最后三年是做的土地市场的一级开发)。2008年的时候我觉得土地财政太不像话了，但是现在我从来不再说土地财政有问题了，因为我清楚了土地财政是怎么回事，可能我是全国第一个拥护土地财政的人，因为我做过这个。

　　我们在廊坊一级土地开发的是一个5760亩的项目，保守估计150万/亩一级土地开发的成本。当时政府管委会让我们25万/亩出工业用地，800亩的路这个肯定是不赚钱，建一个600亩的公园这个肯定赔钱，所有这些管网配套的建设我们是大赔的，只有住宅、商业才能卖到150万/亩。所以整个算下来，住宅商业金融用地我至少要卖到350万/亩，才能把整个项目一级土地开发成本收回来。我们不可能赔钱卖。

　　现在很多地方政府为了招商引资，工业用地、城市综合体是零地价出让的，所以他只能以高地价出让住宅和商业用地，把零地价的这部分土地补回来。现在很多人都认为，土地财政一定要结束，土地财政一定要转型，但是从目前的状况来看是不可能的。只要转型必须要有一级开发这样大量的投入去支持。转型的基础是，产业地产的用地得要出这个低价，那还要住宅地产的高地价进行回补，这种情况改变不了!

　　五年房价翻番

　　所以，我确信，五年房价翻番是没有问题的。

　　我昨天看到一条新闻，北京人均GDP五年从现在的1.2万涨到2万美元，这就是北京房价翻番的基础。再一个就是基准地价的提升，咱们石家庄是上调了43%，北京那样的城市，2009年基准地价从8800翻到了33000，但是咱们都知道，30万肯定拆不动，现在北京城内开发基本上就停滞不动了。中央政治局都解决不了拆迁这个问题。这就意味着未来房地产土地成本肯定是居高不下的。加上收入倍增、所有构成房价的因素都没有下降，所以房价肯定是要上涨的。

　　所以说“房价远远没有降到位”这句话是本世纪最大的忽悠。因为没有任何房价下降的因素，为什么会降?

　　说到整个上半年这个形势，实际上我清楚的是去年8月份之前，当时有一个政策“定向小微企业和保障房信贷宽松政策”没有推行出来。最近住建部有个副司长有个讲话，去年央行和银监会四季度所有的政策是跟中央的政府的调控政策是背道而驰的，就指的是这个政策。宽松给保障房就相当于给整个房地产行业的，原因是保障性安居工程占整个开发的70%以上。

　　这么多年货币超发、土地价格上涨、各项成本的上涨以及老百姓手里的钱增多，这就决定了房价上涨是你完全控制不住的，试图让房企降价控制这种涨幅，那是不可能的。

　　中国老百姓未来三十年第一需求就是换房子，没房子买房子，有房子换大房子。我们2006年到北京之后住的是248平米的房子，到了北京以后我们直接就去看 600平米的别墅去了，这就是需求，但是政策却抑制这种需求。货币增发，收入增加这所有的计划最终受益的不都是楼市吗?2008年哪有救市的政策?4万亿其中2亿给了高铁，十大产业规划没有房地产。实际上现在只有诸如河南新政、石家庄新政这样让老百姓省点钱买房的微调政策，这些政策有什么不对的?所以我说只要不动中央的限购政策，地方一定要微调。比如说浙江，有些城市原来是家庭限购改成是人头限购，这种变动早就变了但是你别说出来。现在地方实际上就靠微调就可以了。

　　宏观调控转向

　　再有大的方面，7月份可能还有一次降准降息。他们都在喊我们不是在救楼市，最终还是楼市最先受益。中国老百姓第一需求还是住宅需求，什么改善需求、投资需求还是要到住宅的。限购城市46个，这些需求可以到限购之外的城市。

　　综合来看，其实整个中央调控政策在去年年底已经开始转向了，去年8月份的时候转向没实现，到年底的时候不转向今年经济就要硬着陆了。一边喊辟谣，一边喊不放松，实际上做的不是那么回事儿，对楼市绝对是利好。

　　北京3月份的数据很好，4月份就下去一部分，原因就是温家宝总理讲话，后面紧接着又是红五月，再就是紫六月，北京楼市肯定是全国的风向标嘛，而且这次二手房是带动。

　　但是我并不是太乐观，今年下半年房价能涨多少。一线城市的涨幅在5%-10%之间，因为有预调微调，反正有十八大在这摆着呢，所以这个时候咱不要触中央的眉头。但是这个时候绝不是降价以求量，而是涨价以求量。

　　所以说下半年的形势很关键，关键就是别再触中央的眉头。常远的看，五年涨一倍是没有问题的，但是目前来看不会实现年均14%的增长。北京二三环之间房价楼盘，上个月一个月时间房价涨了22%，这种情况在各地的主城区，在楼市回暖之后可能就越来越普遍了。这种现象要发酵。

　　我和侯宁的赌局今年年底就要到期了，侯宁肯定是输了，我们要发酵一个月。咱们现在忽略了一帮人，就是万科包括恒大背后的支撑。这两年我准备做房地产投融资，我意识到咱们房地产公司出身的都认可咱们的项目，但问题是哪些投资人他认为不行，抵押物都没与怎么行?如果你要融资的话，必须要让金融界对整个行业要有一个正确的认识。他们就认为，中国经济不管硬着陆还是软着陆房价一定要大跌80%。怎么才能把他们这种想法消灭掉，所以我一直在给行业创造这样一个合理的融资环境。所以谁砸房地产我就砸死他，在维护行业，维护房地产方面我可以说是急先锋。

　　我个人看法，十八大以后下一届领导人都是省委书记出来的，对地方经济有自己的准确看法，毕竟都当过一把手，熟悉理解地方财政，算过账知道难处，所以就不会再采用那种不分青红皂白的调控方式，具体采用什么方式现在还不知道。所以2011年这种情况，可能不会再出现。实际上2011年8月份之前像咱们石家庄形势完全是利好，结果就是一个信贷政策的严控，把形势就砸下去了。所以，如果不是信贷那种完完全全不顾国家经济的严控政策的话，不管是下半年还是明年都不会重演去年四季度那样悲观的情绪。