王书城：住宅的附加十大因素对房价的影响极大

　　人们在讨论房价问题时，把问题的焦点往往都放在了构成房价的直接成本上面来，直接成本是显而易见的，即地价，这部分钱由地方政府获得;税费，这部分钱也装进了政府的口袋;建筑成本，占的比例并不大;开发商的利润，流进的资本家的腰包。但是，人们却忽略了影响的房价的一些间接的因素，在有些情况下，这些因素对于房价的影响远远要高于住宅的建筑成本。如果在住宅的价格中不考虑这些间接因素对于房价的影响。我们就无法解释为什么同为直辖市，北京的房价高于天津市;为什么同为长三角的城市，上海的房价高于号称人间天堂的苏州与杭州。同样，我们也无法解释为什么一线城市的核心地带的房价居高不下，也无法理解上海的旧租界区域的天价房屋总是受到人们的热捧。

　　在21世纪的今天，居住解决的问题不是一个简单的人类栖身的场所事情，而是包含了非常复杂的社会因素。如果人们在讨论房价问题时，不把这些复杂的因素考虑在内，也就无法对于房价问题得出一个比较科学的结论。

　　1、人文因素。人文因素对于房价的影响显而易见，比如名人住过的房子或者在建筑方面有特色的房子。上海市区的老别墅以及北京的四合院，都是因为具有具有人文因素的影响，造成价格要比房屋的实际造价高出许多倍，而且受到市场的热捧，一房难求。上海市区的老洋房动辄亿元以上，北京市中心的老四合院大多也在亿元之上。

　　2、教育因素。由于子女的教育问题是很多家庭优先考虑的问题，中国的城市中学学生是按照学区划分的，因此，重点学校的学区房就受到了家长们的追捧，特别是在北京、上海这样的城市，学区房的价格比周围同类非学区房的价格高几十万甚至上百万，即便如此，许多家长也要想方设法买学区房。

　　3、保健因素。对于老年人，居住地点距离好的医院近一点是他们要考虑的因素，因为老年人就医频繁，因此，这几年就出现了医区房的概念，大医院周围的房价也相对的要高一点。

　　4、环境因素。人们现在对于居住周围和居住城市的环境的要求越来越高，宜居城市的房价明显要高于污染严重或环境差的城市，居民小区的环境对于房价有很大的影响，在同一个区域内，环境好的小区房价就一定会高过环境差的小区，许多人购房，首先看社区的环境，一些环境治理比较好的社区，其房价甚至要比周围同类房子的房价高出数倍。

　　5、管理因素。物业服务是一个舶来的概念和事物，在实行城市住房商品化之后，物业管理也随之诞生。物业公司在管理上的差异对于房价也产生了很大的影响，越是高端住宅，对于物业管理的要求越高。同样，物业管理做得好的住宅，房价也更高。甚至更换物业公司，对于房价都会产生影响。最明显的例子就是位于上海浦东陆家嘴的天价豪宅汤臣一品，它之说以能够卖出如此高的价格，优质的物业管理起了重要的作用。

　　6、安全因素。一个城市或者城市中的一个区域，如果治安环境好，房价就高，如果治安环境差，房价就下跌。城乡结合部的房价不仅要比城市中心区域差，同时，有时也会比远郊区的住宅价格便宜，其中，最重要的因素就是城乡结合部居住的人群情况复杂，治安环境比较差。