易居：前两年35城持续去库存 2017年转入补库存阶段

　　一、全年库存总体下滑

　　（一）35个城市分析

　　1、12月库存延续全年下滑态势

　　截至2016年12月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为23334万平方米，环比减少1.0%，同比减少10.6%。观察2016年全年月度数据，全国35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势，体现出较好的去库存导向。若从同比增幅看，已出现连续17个月的库存同比下跌。部分城市去库存效果较好，已从“去库存”阶段转变到了“补库存”阶段上来。

　　对2010-2016年的年度数据进行总结。2010年35个城市库存规模相对要小。2011年随着限购限贷政策效应的释放，各大城市商品住宅库存积压现象比较明显，库存规模呈现逐月攀升的惊悚态势。2012年随着市场的回暖，35个城市库存持续攀升的态势有所遏制。2013年市场成交规模继续上升，去库存速度略有加快，部分月份出现了库存规模下滑的良好态势。2014年前三季度库存持续攀升，到了第四季度则呈现高位盘整的格局。2015年库存规模总体上呈现下滑态势，吻合了中央积极去库存的导向。到了2016年库存规模继续下滑，这和房地产销售面积大增等有关。

　　图1  35个城市新建商品住宅库存量

　　数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

　　2、24个城市库存出现同比下滑

　　2016年12月，35个城市中，有11个城市库存出现了同比增长现象。其中济宁、淮南和太原3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到29.7%、29.2%和20.2%。同时，35个城市中，有24个城市的库存出现了同比下滑态势，其中合肥、南京和杭州的同比跌幅较大，跌幅分别为54.5%、50.2%和42.8%。这3个城市属于库存明显不足的城市，补库存的需求也较大。

　　图2  35个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

　　3、全年呈现供小于求的态势

　　2016年12月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2413万平方米，环比增长12.4%，同比增长3.4%。12月份推盘节奏相比11月份有所加快，这说明房企年底前依然在积极做销售，以防范2017年楼市降温的风险。12月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量（其中12月份新增成交量为2658万平方米，环比增长15.9%，同比增长2.0%）。新增供应小于新增成交，所以促使12月份的库存出现了下降。

　　图3  35个城市新建商品住宅月度供求关系

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　从年度数据看，2010-2016年7年期间，前5年均呈现供大于求的态势，而2015年和2016年则呈现出供小于求的态势。其中，2010年的供求差异比较小。2011年则呈现比较明显的供大于求态势，这和限购政策环境下购房者入市节奏被打乱是有关的。2012年在市场回暖的态势下，供求双方的入市节奏加快。当然相比2011年，成交量的上升力度更大。到了2013年，市场继续火热，呈现了供销两旺的良好态势。2014年，供求双方的入市积极性要弱于2013年，但相比2010-2012年要好。2015年和2016年供求关系发生实质性变化，呈现出供小于求的态势，充分说明去库存效果较为明显。