易居：前两年35城持续去库存 2017年转入补库存阶段

　　图4  35个城市2010-2016年新建商品住宅年度供求关系

　　数据来源：易居研究院

　　（二）一二三线城市分析

　　1、三类城市库存均有同比下滑

　　截至2016年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2482、16753和4099万平方米，环比增幅分别为-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅分别为-26.9%、-9.2%和-3.5%。

　　一线城市自2016年5月份以来，库存即呈现出环比和同比双下滑的态势。9月份略有差异，库存出现了环比小幅上涨、同比跌幅扩大的态势。到了10-12月份继续呈现环比和同比双下滑的态势。当然这或和此类城市推盘节奏放缓有关。从总体上看，一线城市后续补库存的迫切程度较大。

　　二线城市12月份新增供应量为1821万平方米，高于11月份1591万平方米的水平。同时新增供应量小于新增成交量，导致库存出现了环比下跌态势。观察2016年全年12个月的数据，库存均保持了环比和同比下跌的态势。

　　三线城市12月份新增供应量为352万平方米，而新增成交量为371万平方米，新增供应量小于新增成交量，这使得库存出现了下降。观察2016年全年的月度数据，总体上看，三线城市的去库存效果明显改善，当然后续需要继续积极去库存。

　　对三类城市库存的年度数据进行总结。一线城市在2010-2011年呈现较明显的攀升态势，但在2012年则出现较明显的下滑。一直到2014年才出现比较明显的上升态势。2015年和2016年则呈现库存下滑、库存不足的风险。二线城市在2010-2014年间，库存总体呈现波浪式的上升态势。而在2015年和2016年则有积极的下滑态势。对于三线城市而言，库存增长态势贯穿于2010-2014年，说明此类城市的库存压力总体上没有得到有效释放。而在2015年则有微弱的下滑，到了2016年受一二线城市的影响，也出现了库存规模下滑的态势。

　　图5  一二三线35个城市新建商品住宅库存量

　　数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

　　二、存销比全年总体处于探底阶段

　　（一）35个城市分析

　　1、存销比总体处于低位

　　2016年12月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9，这也意味着市场仅需8.9个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比11月份9.0个月减少了0.1个月的水平。观察历史数据，目前存销比处于历史低位，总体上接近近六年最低点即2011年2月7.5个月的数值。

　　对2010-2016年的年度数据进行分析。2010年存销比走势基本向下，这使得房价上涨的压力持续增加，这也是为什么2010年出台限购限贷政策的重要原因。2011年存销比持续上升，说明在政策打压下，去库存的速度趋于放缓。2012年随着市场走暖，存销比逐渐下降。2013年，存销比呈现缓慢上升态势，但由于存销比数值总体偏低，所以依然能带来房价的快速上涨。2014年存销比呈现“倒U形”走势，说明市场经历了较大的波动，这和全年的限购政策、房贷政策的变动有密切关联。2015年存销比总体上持续收窄，说明去库存压力在积极有效地释放，相对应的就是房价跌幅持续收窄，进而转跌为涨。到了2016年存销比继续下滑，进而也引起了房价的快速上涨。

　　图6  35个城市新建商品住宅存销比走势

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　2、北海存销比最高

　　从35个城市的具体数值看，2016年12月北海的存销比数值最高，为25个月，但相比11月份有明显下降。另外，类似西宁、贵阳等城市的存销比也比较大。相比而言，合肥、南京、南昌、杭州和广州等城市的存销比较小。这会使得此类城市近期房价上涨压力较大，同时土地交易异常活跃。当然，此类存销比较小的城市，基本上也在近期出台了包括限购在内的各类收紧政策，后续政策效力将继续释放，去库存周期偏小的状况也可以得到改变。