易居：前两年35城持续去库存 2017年转入补库存阶段

　　图7  35个城市新建商品住宅存销比排序

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　（二）一二三线城市分析

　　1、三类城市去化速度均有加快

　　2016年12月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为7.2、8.6和12.4个月。相比11月份7.3、8.7和13.0个月的数值，三类城市均有明显的下滑，其中三线城市下滑幅度更大。

　　一线城市已连续23个月存销比数值低于12，数值偏小。二线城市的逻辑和一线城市类似，目前存销比处于12个月以下的水平，房价上涨幅度相对也较大。部分城市存销比数值比一线城市还要小，房价上涨幅度自然更大。三线城市存销比数值继续缩小，但相比一二线城市，依然较大。

　　对2010-2016年的年度数据进行分析。总体上看，一线城市去库存速度要快于二线城市，二线则快于三线。而从总趋势看，三类城市的走势基本一致。其中，2010年三类城市存销比总体偏小，这也助推了此类城市房价的持续上升。2011年三类城市存销比持续增加，说明去库存的压力在增加。2012年存销比总体处于下行态势。2013年则出现了上升的态势，其中三线城市上升幅度最大。2014年二线城市政策比一线城市要宽松，存销比曲线和一线城市在不断接近。2015年和2016年三类城市则基本上都呈现出下滑态势。

　　图8  一二三线35个城市新建商品住宅存销比走势

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　具体城市看，2016年12月份，存销比环比上升的城市有14个，包括厦门、贵阳和上海等城市。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。同时，在35个城市中，有21个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以北海、济宁和兰州的存销比环比跌幅最大，相比11月份分别减少了5.5个月、3.2个月和1.7个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力在积极释放。

　　图9  一二三线35个城市新建商品住宅存销比环比增加值

数据来源：CRIC、易居研究院

　　三、2017年热点城市应积极补库存

　　2016年去库存延续了2015年的态势，库存规模稳步下滑，同时去库存周期也总体处于下行态势。此类指标和2016年全国热点城市房屋销售市场火爆的态势有关。去库存效果总体不错，也吻合了2014年提出的“千方百计去库存”的政策目标。

　　2017年去库存战略将继续，尤其是三四线城市依然会强化的政策导向。而对于一二线城市尤其是一些热点城市来说，从2016年的数据来看，库存规模是不足的。所以从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看，依然需要积极通过供地等方式来补充库存。一方面，调控背景之下市场需求趋于下降，另一方面新房供应保持基本平稳。去库存周期指标也会有反弹的可能。

　　附注：

　　35个城市按一二三线城市划分如下：

　　一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。