易居:房租随房价上行 购租并举将促租金收益上升

　　房租随房价步入上行通道，购租并举模式将促租金收益上升

　　居民消费价格指数（Consumer Price Index，简称CPI）是度量居民生活消费品和服务价格水平随着时间变动的相对数，综合反映居民购买的生活消费品和服务价格水平的变动情况。CPI涵盖全国城乡居民生活消费的食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住等八大类、262个基本分类的商品与服务价格。其中，居住价格是8大门类之一，包含租房、建房及非毛坯材料、自有住房及水电燃料三个内容。8大门类占CPI权重每五年调整一次，其中居住价格在2005年的权重为13.2%。而在2010年重新调整为17.4%，即提高了4.2个百分点。

　　居住价格和购房价格是两类不同的概念。其中购房价格属于投资范畴，而居住价格属于消费范畴。本报告对CPI、居住价格、租房价格、购房价格等指标进行系统梳理，进而得出相应结论和趋势预判。

　　一、CPI和居住价格分析

　　易居研究院根据国家统计局公布的《2015年12月份居民消费价格变动情况》,对CPI和居住价格同比增幅走势进行分析。2015年全年，CPI同比增幅为1.4%，和前三季度持平。同时，2015年全年，居住类居民消费价格指数（以下简称“居住价格”）同比增幅为0.7%，和前三季度持平。

　　从这两个指标的曲线走势看，CPI涨势明显超过居住价格的走势，反映出目前居住成本的上升力度是低于物价水平的。从2013年开始，居住价格的同比增幅超过CPI走势，但到了2015年则出现下滑。预计2016年后续随着房价和物价的上涨，居住价格同比增幅曲线会抬升，进而缩小和CPI曲线的差距。

　　图1  CPI和居住价格同比增幅（月度累计均值）

数据来源：国家统计局、易居研究院

　　二、居住价格结构分析

　　根据国家统计局公布的《2015年12月份居民消费价格变动情况》,对住房租金、建房及非毛坯材料、水电燃料三类结构进行同比价格分析。数据显示，2015年全年，住房租金价格同比增幅为2.6%，建房及非毛坯材料价格同比增幅为0.0%，水电燃料价格同比增幅为-2.0%。

　　从三类指标来看，住房租金价格的同比增幅是最大的，这和租房需求总体旺盛、租金的棘轮效应（即上调容易、下调困难的特性）等有关。同时这也和近期房价上涨的大背景有关。建房及非毛坯材料价格的同比增幅曲线持续收窄，目前增幅为零，这和近期宏观经济相对疲软，以及PPI(工业生产者出厂价格指数)连续三年下跌等态势有关。而水电燃料价格的同比跌幅在2015年全年总体保持平稳，这和国际大宗商品交易价格较弱有关。

　　图2  居住价格三类结构的同比增幅（月度累计均值）

数据来源：国家统计局、易居研究院