中地行十一楼市：黄金周遇冷 供需双方渐现转变

　　导言：今年金九银十的推货时间跨度增大，因此自8月底起就有不少项目开始推货，市场上各种各样的促销优惠活动不断，但是实质性降价仍然少有。由于全市楼市仍然深受到调控、信贷等宏观政策的影响，十一黄金周期间的交投情况同比未见较大突破，然而却可见供需双方的心态已产生变化。

　　银十开局总体稍冷，外围热闹中心冷热不均

　　据中地行市场部统计整理，2011年十一黄金周前后，广州十区二市的商品住宅以及可作居住功能物业的新增供应量约3.24万套，合计推售面积约409.38万平方米。其中，开盘项目的新增住宅面积以增城、花都、番禺三个区域最多。

　　目前楼市调控政策依然严厉，外围市场供货量始终未及去年同期，但是相比中心城区依然坚挺的楼盘价格，外围开售的楼盘明显能以价格优势带动人气。拥有不限购这张王牌的增城从化，承接相当一部分的广州投资客源。然而，该区域限价压力犹存，未来供应量的不断增大将令区域竞争也随之增加，开发商对后市预期不会再抱乐观希望。因此，现阶段的以价换量能有效缓解后市压力，更能为其增强抗风险能力。

　　反观中心城区楼盘价格高企、优惠有限，人气也就大相径庭。限购政策下，允许买、买得起、愿意买的“三具备”人群越来越少。促销优惠种类繁多却未能使价格回落到客户的心理关口，外加不少项目或在金九期间提前推出，或继续蓄客将推货时间延后，市场情况自然显得冷清。但部分中心城区项目也有出现热销的情况。其一，商用性质物业不受限购，推出市场后仍能迅速受到投资者的追捧。其二，白云金沙洲板块以其相对的价格优势以及项目的相对集中，人气也较为充足。

　　供需双方心态变化，卖方相机而动买方谨慎选择

　　该次黄金周开局不及从前，这是因为开发商与购房者双方在长时间的观望博弈中，各自出现转变或分化现象，可总结为以下两点：

　　卖方：扎堆推货不再，抢闸先行或者蓄势待发。

　　今年金九银十两个黄金周间隔半月，自然不能够如过往那样出现全市项目集中推售的热闹景象。如财富世纪广场、保利西海岸等不少项目选择在8月末9月初，即中秋小黄金周前就作出首轮推货。

　　外围市场中不受限购影响的二市，或是担心调控政策会在银十之前突显深化，大部分项目均选择在9月期间先行而动。而中心城区方面则显现开发商心态分化，手上持有颇具价格优势的如金沙洲板块项目以及口碑良好的旧盘项目的发展商，也同样提早至九月期间迅速推售，回笼资金;而不在此行列的项目则普遍选择延后推售，一方面体现出开发商目前已趋于理性务实，针对自身项目的优势判断和入市时机保持审慎态度，选择停留在蓄客阶段以求更具把握之时再出货，另一方面，地块资源稀缺性与功能规划利好等因素使中心区域房价仍能得到置业者的认可，开发商对产品的保值能力看好。