近日央行数据表明,2012年3月末全部金融机构人民币各项贷款余额同比增长15.7,1季度增加2.46万亿元,同比多增2169亿元。其中,房地产贷款增加2427亿元,同比少增2812亿元。一增一减,反映出在信贷保持稳步增长的同时,房地产贷款受到冷落,这也说明房地产调控的效用。信贷是货币供应量的主要组成部分,货币供应又是影响资产价格涨跌的重要因素。本文简要分一下当前形势下二者的关系。
首先,货币政策松动,总体上有助于资产价格上涨。今年2月份,央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是继去年12月份以来连续第二次下调存款准备金率,表明央行持续放松银根,虽然至4月份还未出现降息,但加息周期已接近尾声。3月份,M1同比增幅上涨至4.41%,M2同比增幅上涨至18.13%,货币供应量出现小幅回升。对于股市而言,正在告别本轮下行的底部,新一轮的上行周期已经持续了一段时间。对于楼市而言,有助于持续低迷的市场趋于企稳,甚至作为一股力量,尤其是首置房贷的放松,可能引致市场复苏。然而,我们应清楚的看到,房地产市场面临的政策面非常复杂,在货币供应量增加的正面作用的同时,主要还得看房地产政策的“脸色”。在中央屡屡强调房地产调控不放松的背景下,很难奢望单靠货币政策放松就能引发2009年那样的市场“报复性反弹”。
其次,股市正进入新一轮的上行周期。M1触底,股市见底。这一规律,再次上演。今年1月, M1同比增幅低探至3.15%,比2009年1月的6.6%还要低。之后,2-3月小幅上升。另外,M1增幅和M2增幅的差值,在2010年1月份达到12.87%后即开始下行,至今年3月份,跌至最低点-13.72%,预计正在筑底,接下去将会步入增长通道。与之相适应,进入2012年以来,上证综指已经展开反弹,从1月初的2132的最低点,一度上涨至3月初的2478点。随后上证综指在震荡中下行,3月底,上证综指回调至2262,其后再度上行,未来必将再创反弹新高,新一轮上升趋势基本确立。
2008年1月-2012年3月我国股市、楼市、M1数据对比
最后,房价同比跌幅还将扩大,预计三季度前后跌幅触底。3月份,M1同比增幅上涨至4.41%,较2月份的4.29%上涨了0.12个百分点。从近十年数据来看,M1平均增幅约为17%,目前的M1增幅明显低于近十年的增幅均值。M1可被视为是楼市的先行指标,M1增幅持续下降且低位运行,能够直接促使楼市降温,比如2008年2月-2009年1月,M1增幅持续徘徊在20%以下,期间楼市明显降温,房价更是出现了环比负增长;同样,M1增幅持续扩大并高位运行,能够带动楼市复苏和繁荣,比如2009年2月-2010年12月,M1增幅始终保持20%以上,明显带动了2009年至2010年初的楼市回暖与繁荣。
就我国近几年规律,M1的同比增幅变化,领先于房价同比增幅变化6个月左右。随着M1同比增幅的回落,房价指数同比跌幅也开始扩大,至今年3月份我国70个大中城市房价指数同比增幅已降至-0.5%,近两年多来首次出现同比负增长。预计三季度前后,房价同比跌幅可能触底,今年上半年,环比增幅可能触底。当然,由于2008年四季度和2009年经济刺激力度过大,导致了现在的高通胀和地方债务压力,所以即便是未来货币政策有所松动,也不可能像上一轮那么宽松,这也就注定本轮M1增幅的筑底、盘整时间较长、反弹节奏较慢。与之相适应,房价也将会保持较长一段时间的调整、盘整、阴跌。
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