地产牛皮书:6大信号确认拐点 房地产进入牛皮市

　　地产的命运正在发生难以挽回的嬗变。上帝以神奇的力量，把成交量、两会及流动性的节奏，在此刻叠加，从而确认了这一拐点。理由有六。

　　其一，今年的一季度，房价加速冲顶，房收比、租收比显示真实的自住型需求被高高在上的房价抑制出现主动性萎缩，投资型需求随着长期投资回报率的急剧下降也开始动摇，只有投机性需求还在摇摆不定。

　　其二，土地市场对政策调控做出了超预期的迅速反应。去年年底还是土地盛宴，今年国四条出台之后，2月即在广州出现2008年以来首次土地流拍;3月，上海杨浦五角场街道311地块，无人竞争，直接底价成交。

　　其三，一线地产商保利、万科、金地等全面压向一线以外市场，而从一季度销售看，从万科、金地与保利一二月销售增长结构相当清晰的反映出，一线市场的需求已明显萎缩。

　　其四，两会定调调结构。无论从政治压力还是政策趋势，也无论方式方法如何妥协，时间多长，调房价“不行也得行”。本次调控高度为史无前例。

　　其五，流动性增量已不可复制。2009年楼市猛涨不特依赖于天量信贷，更依赖于从实体经济中挤出的庞大流动性。在政策退出环境中，流动性的拐点已不可逆转，后续地产上涨缺乏增量接盘资金的可能。

　　其六，高房价实际上已拖累国民经济。使得目前城镇住房面积整整比”住房小康“设想的总量少了一半，过重的投机性，已对地产对附属行业的拉动效应形成掏空。这是目前中游行业去库存速度滞后的重要原因。

　　以上，是确定中国地产阶段性调整的重大信号。地产的支柱地位仍难替代，结构调整不能一蹴而就。但更健康的支柱应是量价良性循环，绝非逼入死角。加大保障性住房供应可能并没有人们想象那么难。

　　明乎此，可知地产股的估值系统将在现有结构下发生必然的下移。我们不可估量地产的如此高成长再持续一年，A股该有怎样的疯狂对应。一线城市和二线重点城市地产商的成长性且告一个段落。在本期专题中，我们将告诉你，一系列新的逻辑正在发生。

　　最重要的是，以涨价为盈利尺度的共同商业模式宣告终结，2010年之后，地产将迎来真正的商业模式时代。