保利地产董事长宋广菊：房市调控或将持续两三年

　　“在当前调控之下，房地产市场逐渐回归平稳，过去房价上涨的情形不会再出现”。4月5日，保利地产董事长宋广菊接受本报独家专访时称。

　　当天保利地产发布年报，在去年严厉的房市调控之下，这家龙头房企仍实现了470.32亿元的营业收入，以及65.14亿元的净利润，同比分别增长31.02%和32.39%。

　　不过，相对于过去动辄50%、甚至100%的增长率，增速已然放缓。今年初至今，保利发起全国促销，据本报不完全统计，截至3月底收金约150亿元。

　　宋广菊说，目前房企都在适应调控，调整预期。另一方面，随着资产规模的扩大，大型房企增速放缓是必然。

　　履历显示，宋1993年进入保利地产工作，历任办公室主任、副总经理、常务副总经理、总经理。现任保利地产董事长。

　　宋广菊对本报称，房市调控是个常态，预计2-3年内仍然持续， “房企需要做的，是主动适应调控，调整预期，努力转型，去迎接行业下一个‘黄金十年’”。

　　保利地产董事长宋广菊：房市调控或将持续两三年

　　房价上涨不会再现

　　《21世纪》：你认为本轮调控会让房市如何演变?

　　宋广菊：国家的最终目的是希望房地产平稳、健康发展，而不是上涨。企业也认同调控，只有调控才能把中国经济一些毒素消化掉，过去“四万亿”造成的投入，还是给经济带来一些不健康的因素。而要达到调控目的，可能需要组合拳。

　　市场对温家宝总理关于“合理房价”的说法有些误读，总理其实说了两个方面，一个是使收入与房价相匹配，一个是保证企业合理利润。但大家把第一个问题无限放大。

　　开发商现在都在适应政策调整，平缓地调整预期。从营销角度看，开发商会让市场正向波动往前走。如果房地产就是卖一种随时往下跌的东西，也不是科学的、合理的。

　　如果存货增加、市场下行的话，相信政策会相对调整，比如首套房贷款利率下调等。

　　《21世纪》：你认为房企的合理利润应该是怎样一个水平?

　　宋广菊：房地产行业保持20%以上的毛利率比较合理，目前餐饮业的毛利率都在50%多。

　　首先是征地成本的提高导致地价难以下降;其次是建安成本、各种税费等，都导致开发成本的上升。在目前地价并没有很大下调的前提下，期待城市中心的房价大跌是不现实的。

　　一直以来，保利拿地和选项目的标准是，税前成本利润率达到15%-20%，到今天还是这样。如果低于这个指标，风险就大了。房地产行业现在真没什么暴利了，整体趋于合理利润水平。另外，政府不应该用太多的行政手段，而是应该用经济手段来调控，在二次分配、税收上做点调整，缩小贫富差距，提高中等人群收入水平。

　　《21世纪》：去年至今的限购政策已经发挥作用，你如何看待接下来的调控走势?

　　宋广菊：政策调整是一个阶段，个人认为会再延续2-3年。限购终究会退出，就看什么时点。

　　《21世纪》：会在你说的这个阶段退出吗?接下来是否会有替代性政策，比如房产税?

　　宋广菊：会，也应该会有替代政策。现在经济极不明朗，包括世界的和中国的，各方因素在作用。

　　房产税目前在法律上还有点问题，这个税种牵涉到绝大多数人的利益，我相信政府会在法律探讨、征求民意的基础上，稳妥推进。

　　大型房企增速放缓

　　《21世纪》：宏调之下，保利年初就开始促销。这是否意味着销售策略的调整?

　　宋广菊：有解读说保利的促销是全面降价，实际上我们是在主动适应政策调整。抓销售窗口期，也会贯穿今年全年。

　　《21世纪》：从去年开始，保利的拿地速度似乎在放缓?去年公司增长率增速也下滑了，我观察到万科、恒大也是如此。是否受市场影响较大?

　　宋广菊：无论市场是不是在波动，利润率、增长率随着资产规模扩大，都会放缓。保利前年进入“十二五”之后，增速就在40%多了。去年到今年，我们都坚持在控风险的前提下，进行拓展，借机进入以前想进而未进的区域，比如郑州、石家庄、合肥等。

　　作为央企，今年公司的主要策略是“控风险，促发展”，负债率计划控制在不超过去年水平(去年资产负债率为78.43%)。

　　中长期我们依然看好中国房地产市场，10-15年城市化和人口红利仍将是正向的，中间会有波动，但不会因为调控就改变。保利始终以普通住宅为主，有计划增持商业物业，不会随便调换战略。未来保持每年30%左右的增长还是很有信心。

　　《21世纪》：经过这轮调控后，你认为房企的业绩增长点会在哪里?

　　宋广菊：大型房企如保利仍然以住宅开发为主，同时也高度关注行业新生增长点，比如商业地产、养老地产、旅游地产。

　　我们目前在北京、上海分别有养老项目在试点，计划今年底或明年能投入运营。

　　降低资本依赖度

　　《21世纪》：现在信贷收紧，保利的情况怎样?

　　宋广菊：总体来说，第一，银行对保利还是比较青睐的，贷款利率偏低，一般上浮10%左右;第二，即使政策不变化我们也会做金融创新，对经营模式的探讨、对项目股权的融资等，都在探讨。

　　目前来看，调控对大型房企反而是一个机会。

　　《21世纪》：新的融资手段成本会不会比以前的银行贷款高?

　　宋广菊：不会。好的项目会寻找一些大的基金公司、大的集团进行合作，这种操作管理没有太多的瓶颈。目前几个大房企(如万科、招商等)都是这样。你中有我，我中有你，是相互学习的过程，这样资金灵活度也非常大。

　　基金的资金很好运用，一般都是五年以上的长期股权性资金，既不用抵押，又不用担保。现在银行资金风控体系很严，全抵押、全担保，卖完以后还要解封。

　　保利目前的房地产基金规模达到了60亿左右，我们拥有这个基金本身40%的股权。

　　另外，我们去年进行了保障房票据融资尝试，目前仍然在推进。希望公开市场融资针对这一特定的投资对象有所开放。

　　《21世纪》：今年会不会出现房企大批倒闭破产的情况?保利会进行大规模收购吗?

　　宋广菊：整体看，现在经济还是不错的，中央的态度还是保增长，不会让那么多家公司死。

　　现在有些小企业或者降价，或转让项目找出路。我们也会收一些项目，都在谈。目前主业非房地产的央企也在转型，再要进入房地产行业已经很难了，这方面国资委也在管。