黄其森松了口：泰禾没有想象中那么差

负债卖子:现在没什么太大问题

与销售额一样令外界存疑的,还有泰禾的负债与偿债。

2018年报显示,截止年末,泰禾资产负债率为86.88%,净资产负债率则为384.55%。其中,泰禾经营活动产生的现金流量净额139.31亿元,期末货币资金为149亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元;同时,泰禾短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元。

按此计算,货币资金对短期负债的覆盖比例仅为0.26。

此前深交所就对泰禾的偿债能力提出疑问。在两个星期后的回复中,泰禾表示,虽然574亿元债务都需要在今年偿还,但其并不集中在某些时间段,无集中兑付的风险。

此次见面会,葛勇称,针对574亿元债务,泰禾在过去5个月已经偿还了180多亿,另外还有接近300亿做了重新安排,即置换。

“真正今年到年底,泰禾需要刚性兑付的金额不到60亿。”同时,葛勇称,更重要的是在债务期限上做合理优化,现在泰禾也加大了长期贷款贷款在债务当中的占比,长期贷款占比会越来越高,短期贷款会逐步下降。

黄其森则更是自信,直呼:“对泰禾来说,债务现在没有什么太大的问题”。

“我自己看了一下,应该今年最后要兑付的也不到100亿。如果泰禾100多亿我都完成不了,那还做什么?”其用现金再次作证自己的观点,“我们在手的资金100多亿,对泰禾这样的体量已经没有任何问题,不要说100多亿,就300多亿还有问题吗?”

不过,相比过去两年,在解决负债问题上,泰禾则有些转变,表示将收紧与金融机构的合作。

据悉,长期以来,泰禾与金融机构的合作都十分紧密,此前合作数量多达一百来家。但也正因如此,去年一些中小金融机构的暴雷直接传导至泰禾。

黄其森坦白称,“去年给我们带来困扰的确实就是在这里,100多家,别说我,葛总,他的部门经理跟大家都不认识,很多金融机构出问题了。”

而从今年开始,泰禾将收紧和金融机构的合作,只与不超过20家进行全面战略合作。黄其森透露,目前还有200多亿债务已经与金融机构达成协议,将过几年才进行兑付,因此泰禾目前还没有一笔违约产生。

借债之外,今年以来,泰禾还通过卖项目、出售股权,来回流现金、缓解债务。

其中,老乡世茂成了最大的接盘者。

据观点地产新媒体了解,截至目前,世茂从泰禾手上接过了7个项目,包括杭州蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州红树湾项目,甚至还有院子系列的广州院子以及佛山院子等,一共获得了77.52亿元的资金。

外界更为关注的是,接下来泰禾是否还有大规模的项目出售,甚至包括明星项目?

对此,黄其森回应称,相比以前独立操盘、独立拿地,接下去,泰禾会是一种更开放,更包容的心态。

“但是我们还是有选择的,比如说像这次跟世茂。”黄其森指出,选择合作对象,一个是志同道合,第二个还是要门当户对。

“比如说要输出品牌,小股操盘。”说完,黄其森赶紧补充,“这并不会影响到整个(销售),因为泰禾的权益占到80%、90%,这次稀释完了之后,其实还是非常高的,所以今后的合作会更多一点,社会分工也不一样了。”

不过,黄其森称,接下来不排除还有一些项目跟优秀企业进行合作,但是不会说像这一次跟世贸合作一样规模如此之大。

人事变动:有一些流动是很正常的

人事带给黄其森的困扰大概也不比销售、负债小。

过去一年多,泰禾无疑是在人事动作最大的房企之一,不少高管纷纷出走,包括副总裁丁毓琨、副总裁沈力男、财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇等,而近期则还有张晋元。

同时,一批副总裁也加入,龙湖烟台总经理李亮、华夏幸福高管陈波和李斌、建行总部投资银行部总经理黄曦等等。

见面会现场,黄其森几乎也用了大部分时间在回应人事与团队风波。

“高管很稳定,像葛总就很稳定。”黄其森先用隔壁的老将开了个玩笑,“不管什么原因有一些流动,我还是原来的话,留的安心,走的愉快。”

在黄其森看来,目前泰禾高管核心非常稳定,有一些流动也是很正常的。其称,目前泰禾管理着3000多亿资产,扩张达到了20余个城市,需要大量的人才聚集,而现在泰禾的高管,副总裁的级别差不多有十多位。

“如果是说有一两个人,三五个人变动,其实也是非常正常的。”黄其森看得很开。

黄其森同时也表示,今后泰禾更多是从内部推荐,内部提拔人才,大规模的招聘将会在6月底结束,接下去泰禾的人才会相对来说稳定。

不过,说着“泰禾用一流的人才,却出了三流的成绩”的黄其森,还是对人才有自己的执念——“房地产行业最大的泡沫,在人才”“房地产行业很多人都是在社会上飘,很多人没有敬畏。”

其称,对于招揽人才的标准,财务方面要求四大、央企的处长副处长;建筑方面要老八校;法律方面要清华、北大、人大、中国政法等学校。

而这,甚至已经列为黄其森今年的重点工作。“看人、阅人,全总(副总裁全忠)都是我自己谈的,这个我始终告诉大家,对人的投资是泰禾最重要的投资,泰禾还是需要大量的优秀的人才加盟。”

值得一提的是,一直以来,外界都把泰禾的职业经理人流动,与黄其森个人的做事风格相关联,认为太过于事无巨细,放权不够。

针对现场的许多问题,黄其森多次提到“改变”一词。针对这一问题,言语之中,似乎也感受到了黄其森对他手里掌握的权利大小的改变。

黄其森透露,今后,泰禾的管理架构由四级变为两级。

据悉,目前的管理架构有总部、区域、城市、地方不同分级,“链条太长了,现在基本上就是两级,马上拍板,马上决策,逐步改变,有一些总部控制,有一些是沉下去由区域控制。”

而目前,泰禾在区域业务布局上,主要包括北京区域、福建区域、上海区域、广深区域。

“今后更多的权责利就放到各个区域身上,由各个区域来决策,在第一线能听得见炮火的地方就要沉下去,要有效益。”

接近见面会尾声,关于人事的问题还被不断提及,黄其森最后的回应是,今后这方面希望更多采用赛马机制,顿了顿,“让他们凭业绩说话”。