4月二手住宅：维持小阳春势头，增城成交逼近番禺

海珠区  

海珠西低价楼梯楼成交活跃，入市迅速  

4月份，海珠区二手住宅网签宗数为515宗，环比下滑6.19%。  

本月海珠区除赤岗板块、广州大道南板块等传统活跃板块外，海珠西板块成交亦有不俗表现。  

板块优质小区盘源云集，周边生活完善、交通通达性较好，受不少改善、置换客户所青睐。  

其中以光大花园成交最为活跃，4月成交均价为62107元/平，套均均价仅为645万元/套。  

此外，据广州中原研究发展部调研了解，本月海珠区的海珠西板块散盘成交亦相当活跃，主要以一房、两房楼梯楼成交为主，占该板块近成交量5成左右。  

主要由于楼梯楼散盘总价低，受到不少刚需客户青睐，尤其是首次置业刚需客户，如海珠西板块本月成交活跃的散盘中成交均价主要集中在23000-28000元/㎡，套均总价约在120-180万之间。  

而且部分客户遇到适合价格就会迅速入市，成交周期一般在7-10天左右。  

荔湾区  

业主心态强硬，成交下滑明显  

2019年4月，荔湾区网签均价为34075元/㎡；  

阳光家缘中介网签量为199宗，较3月同期下降16.04%，成交占比下降至本月的4.0%。  

广州中原研究发展部分析认为，本月荔湾区成交下滑严重的主要原因为，  

一方面是荔湾区业主心态仍相对较强，议价空间相对较小。  

部分准电梯楼房源基本不存在下调放盘价，仅有少部分“卖一买一”的业主急需换房适当下调放盘价。  

如富力广场有一业主，放盘价530万元，而客户能够接受520万元成交，但业主让利意愿不高，导致造成长时间僵持，最终成交未能达成；  

另一方面是前段时间优质楼梯楼“笋”盘源去化速度快，但整体市场供应、补给速度较慢，市场上优质货源较少，造成成交出现明显下滑。  

白云区  

机场路板块回温，150-200万客户占主导  

4月份，白云区二手住宅网签宗数为478宗，环比回升4.37%。  

据广州中原研究发展部监测发现，本月罗冲围板块、白云大道板块依然为区域成交主力贡献板块。  

其中，白云大道板块景泰新村因价格低洼的优势，成交持续活跃。  

2019年4月，楼盘成交均价为28867元/平；而罗冲围主力成交楼盘则为富力桃园，其成交均价为33127元/平。  

另外，近两月来，白云区机场路板块市场出现明显回温，成交周期有所缩短，上门客明显增多，周度带看量从年前的3-4台/周上升至本月的6-8台/周。  

其预算集中在150-200万左右的意向购房客户占主导。  

现时，机场路板块的刚需“明星”楼盘主要为云霄楼及汇侨新城，其4月成交均价分别为23607元/平、27224元/平，套均总价仅仅为171万元/套、201万元/套。  

其中，汇侨新城楼盘客户多为以小换大的置换需求，而云霄楼置业客户以首次购房的刚需客户居多，年龄多为90后。  

番禺区  

华南二手市场控制力减弱，成交占比回落  

2019年4月，番禺区二手网签均价为25644元/㎡；阳光家缘中介网签量为928宗，环比回升2.77%。  

但据监测发现，2019年以来，番禺二手成交量虽然始终保持各区二手成交首位，但整体成交占比则较去年有所回落。  

2018年番禺成交占比基本控制在21%-22%左右。而截至2019年4月，番禺区二手成交占比下跌至18.2%，同比减少2.1%，整体成交能力不及去年。  

此外，番禺华南板块二手楼市成交活跃度亦有明显下滑，网签占比同比下滑5.7%。  

广州中原研究发展部分析认为，华南板块成交占比下滑主要有两方面原因：  

一方面，入市门槛高，板块楼价相对钟村、市桥板块而言相对较高，且优质二手盘源均以大面积户型为主，对刚需客户吸引力较弱。  

如广州雅居乐花园套均总价在400万元/套左右，而祈福新村套均总价仅192万元/套。  

另一方面，2019年上半年，华南板块一手供应增加。  

碧桂园藏珑府、珠江铂世湾等优质新房盘源的涌入，致使二手市场成交活跃度有所减弱，部分意向购房客户转移，导致成交占比回落。  

预测  

楼市环境稳定，5月成交平稳波动  

4月，广州二手成交稳中微升，价格平稳。而5月向来是购房的旺季，预计成交会在4月成交的基础上平稳波动，难以出现太大波动。  

主要根据以下两个方面分析：  

一方面，新征信政策预计5月上线。届时征信报告采集信息将更细化、更全面、更规范。  

贷款记录从2年延长至5年、夫妻成共同借款人等各方面因素均可能对部分意向购房者住房贷款申请造成一定影响；  

另一方面，“五一”作为黄金周，较多开发商会选择集中开盘、推新或以打折、特价房等优惠形式吸引客户。  

据广州中原研究发展部监测统计，五一期间预计将有26个楼盘3881套房源推出，总推货量较往年同期大幅上涨54%，碾压过去两年五一推货量、  

届时二手刚需客户可能会转移至南沙、增城、从化等一手供应大户。