龙湖集团：负债一年激增逾千亿 商业物业没有分拆上市

现场提问：香港投资计划是怎样的？怎么看待现在的香港楼市？

邵明晓：龙湖在香港只有1个项目，在启德，按照现在节奏，三季度就可推向市场，到底推不推到时候再看。因为有这个项目，对香港我们也做了初步了解，未来有机会会在香港再投一些项目。

香港楼市，从去年四季度开始调整，调整幅度8—10%，但最近有趋稳趋势。总体上，龙湖从整个大湾区大战略来看待香港，香港未来有很多机会。

关于财务

现场提问：去年龙湖业绩不错，今年会不会维持那个增长幅度？

赵轶：未来两到三年，龙湖的核心盈利增幅会在20%以上。虽然基数大，但是依然还会保持这样的增速，通过土地储备，通过运营节奏来保证。

现场提问：龙湖的短期借款，去年增加了80多亿，其中原因是什么，今年接下来的融资安排是怎样的？

赵轶：龙湖整体融资规模往上走，但我们主要看比例。短期借款去年年底是110多亿，占整体债务比例不超过10%，这应是行业里最优秀的，谦虚点，加个“之一”。另外，在手现金450亿，短期借款大概110多亿，覆盖倍数是4倍多。所以我们不是看绝对额，是看相对比例。

关于地产开发

现场提问：今年销售目标是多少？

邵明晓：今年销售目标还会保持两位数增长，2200亿。

现场提问：2018年龙湖已售未结的合同销售额1951亿元，和2017年对比有何变化？变化的原因是什么？

赵轶：2017年年底已售未结的合同销售额1300多亿，2018年是1900多亿，原因是销售自然增长。已售未结的部分，单价在1.5万至1.6万之间，毛利率在25%以上，会为未来龙湖的收入和利润提供强大保证。

现场提问：去年底，邵总说销售型物业达到25%毛利率就可以出售，这个策略是否有变化？

邵明晓：销售型物业，我们认为整个行业毛利率在25%—30%间。过去几年市场好时，毛利率在30%以上。但如果市场面临挑战，25%毛利率是我们的底线。这个策略没有改变。

最近市场上，来访量在增加，个别城市预售证价格有所放松，但不会太多。对我们来说，仍是达成25%的毛利就可以出售。另外我们的已售未结部分毛利率也是25%—30%。

关于投资性物业

现场提问：去年龙湖集团投资性物业毛利率下跌了，是什么原因？

赵轶：商业和冠寓都属于我们的投资性物业，商业毛利率在75%，跟去年相比仍有提升。冠寓前期还处于不挣钱的状态，两者拉通来看是60%。今年我认为会比60%高一些，到明年2020年冠寓就会盈利了。

现场提问：到2020年租金收入60亿，这个目标有没有变？

邵明晓：2020年要达到60亿租金收入，指的是商业这一项。商业项目开业后，租金增长是有预期、有计划的。我们现在在手商业项目70多个，到去年底总计开业29个商场，今年会新开业9个，到2020年总计开业50个商业项目。今明两年开业量比较大，而且都是高能级城市的地铁上盖。

现场提问：今年明年龙湖商场密集开业，但很多都开在江浙沪包邮区，怎么看电商给商业带来的压力？

邵明晓：龙湖商业选址非常严格。我们现在在手项目70多个，到去年年底共开业29个商场，今年会再开出9个商场，到2020年会开出超过50个商场。我们选址基本是一二线城市，地铁上盖TOD，非常好的位置。

我们定位相对偏城市新锐家庭、城市中产，业态组合也比较丰富。再加上一个有超过十年经验的运营团队，所以我们的商业发展非常顺利，毛利率都在70%以上，效益非常高，开业商场出租率在97%以上。

这得益于龙湖2011年确定“持商业”战略。在2011年到2015年年终，我们还抓住机遇在很多城市买了多块地铁上盖项目，现在回头看是不错的决策。

现在的场景是，大家都在抢线下入口，线下入口尤其地铁上盖，非常珍贵。两三年前大家还在问电商冲击，现在几乎很少有人问了。现在包括O2O，新零售，发现线下入口能量级增长边际不错，反而线上增长边际在趋缓。

再加上中国大的趋势，一线、二线大城市基本都在采取政策，吸引年轻的高素质的、高能量的人口流入。很多城市都是数十万甚至更多的人口净流入。这些年轻，有致富能力的高能量人口，反而在朝大城市聚集。所以在这些城市里面，以天街这样的选址和运营能力、品牌，我们对它的增长非常有信心。

现场提问：冠寓去年营收4.26亿，但之前说2020年希望做到行业前三，营收20亿。接下来咱们在这方面的安排是怎样的？

邵明晓：冠寓，我们去年已开业超过5.3万间，今年按照规划应该累计开业能接近10万间。按这个速度，到2020年会达到20亿以上收入。

现场提问：冠寓目前的盈亏情况是怎样的，龙湖接下来对冠寓怎么考虑？

邵明晓：冠寓分为两种，其中20%属于重资产模式，这部分的回报率、毛利率跟天街差不多，毛利在65%到70%之间，NPI/cost一般在5%—6%之间，好的在6%以上。龙湖的资金成本只有4.55%，这个生意对我们特别合适。另外还有80%中资产模式，租期在十年到二十年左右，龙湖租过来后，通过装修提升再出租。从单店模型来看，这部分毛利率在35%左右，净利在12%—15%左右。

冠寓目前开业5.3万间，还有一些正在建设和投入，预计要到2020年开始盈利。冠寓要盈利，对于运营能力、成本能力、费用管控的要求非常高，获房成本不能超过房租的五成以上，超过五成以上还要赚钱，就需要通过增值收入来实现。开业6个月以上的冠寓，目前出租率87%。龙湖冠寓属于稳扎稳打，这和融资成本有关系，龙湖融资成本在行业内较低，因此对冠寓我们非常有信心，也没有分拆计划。四大主航道业务都是我们的核心业务，未来要形成协同。

关于政策

现场提问：今年整体市场以稳为主，稳的方法，是市场在上涨，要往下压的稳，还是市场在下跌，要往上拖的那种稳？

邵明晓：整个政策可以总结为三个稳：稳地价、稳房价、稳预期。还有一城一策，我们也观察到很多城市系统性地调控方案都在出台中，我们今年对市场谨慎乐观。

现场提问：房产税对未来影响会怎样，有没有可能短期推行？

赵轶：房产税，政府已明确开始进入立法流程，但不一定那么快推行，关键还是看政府整个节奏。大家都已充分消化预期，所以判断它对行业的影响是平顺的。

（房掌柜整理来自观点地产网、中国网财经）