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龙湖集团:负债一年激增逾千亿 商业物业没有分拆上市

广州房地产网-房掌柜 2019-04-12 11:19:18来源:房掌柜整理 
[摘要]“为了分拆而分拆不是龙湖的选择,四大主航道会形成一个协同,都是龙湖的核心业务。”

龙湖2018年成绩单还是一副“三好学生”的模样。

3月25日下午,龙湖集团控股有限公司在香港举行2018全年业绩发布会,董事长吴亚军携CEO邵明晓和CFO赵轶出席现场。一如往常,龙湖也带了其他中高层露脸,这一回是工程部总经理黄世轩和沈阳公司总经理刘兴伟。

近日,龙湖集团发布了2018年业绩报告,报告期内公司实现收入1157.98亿元,同比增长60.7%;毛利同比升61.8%至395.3亿元;拥有人应占溢利162.37亿元,同比增长28.88%;合同销售额2006.4亿元,同比增长28.5%;减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利同比升31.5%至128.5亿元,毛利率升至34%。根据克尔瑞此前发布的房企销售排行榜,龙湖集团2018年销售额位列第10,与2017年的排名相比下降2名。

值得关注到的是,2019年为龙湖上市第十年,在这个节点上,龙湖提升分红比例至核心净利润45%。

“守信笃行,步稳谋远”被放置在现场最显眼的位置。2019年销售目标2200亿元、开9个天街、冠寓累计开业接近10万间……龙湖的主航道业务是整场业绩会的关注点。

“审慎”龙湖的2200亿目标

财报数据显示,2018年,龙湖实现合同销售额2006亿,同比增长28.5%;销售面积1236万平米,同比增长21.6%,超过9成的销售贡献来源逾一二线城市。

分区域来看,环渤海、长三角、西部、华南及华中片区分别实现销售额689.7亿元、559.2亿元、472.4亿元、215.1亿元及70.0亿元,贡献率分别为34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。赵轶介绍,在期内有销售贡献的37个城市中,一半城市的销售进入区域前十,7个进入前五。

“我们对2019年的市场预判比较审慎,保留弹性。”业绩会现场,龙湖提出2019年2200亿元的销售目标,同比增长10%。全年,可售货值为3500亿元,主力推盘项目207个,全新项目71个,香港启德地块也有望在第三季度推向市场。

2200亿的销售目标略显保守,不过,赵轶说,龙湖未来2-3年的核心盈利增幅都会在20%以上。在他看来,虽然基数比较大,但龙湖还是能够通过土地储备和运营节奏来保证增长。

土地获取方面,媒体于业绩会上获悉,期内,龙湖共斥资700多亿元获取共91宗地块,2018年新增土储面积2189万平方米,权益建面约1372万平米,平均权益收购成本为5297元/平米,与2017年的2023万平方米相比小幅增长;截至2018年12月31日,龙湖集团土储面积合计6636万平方米,权益面积4559万平方米,平均成本为5218元/平米,为当期签约单价的32.2%。而2017年同期土储合计仅为5458万平方米,权益面积3900万平方米。

若按地区进行分析,龙湖大部分土储位于环渤海和西部,占比均在30%以上,长三角占20.7%。华中和华南相对较少,占土储比例分别为8.8%和5.9%。

邵明晓透露,由于西部、环渤海和长三角土储较为充足,未来龙湖会在华中和粤港澳大湾区加大投资。他称,公司看好大湾区,现在已经进入7个城市,有约150多万平米土地储备,权益储备超过100万平米,货值逾530亿元。

“拿地资金规划方面,我们会继续量入为出,负债率全年保持在50%-60%。”邵明晓强调,多年来龙湖投资一直偏谨慎乐观,买地的时候有严格的投资纪律,通常不会买地王。

作为融资能力最像国企的民企,龙湖一直维持的健康资产负债情况。同时,财报中显示,2018年龙湖的短期借款有所增加,从上年36亿增至117亿。赵轶对此分析称,对比往年,短期借款整体融资规模往上走,但从比例看,短期借款占总体债务规模不到10%,维持行业较低水平。

此外,龙湖在手现金为452.6亿元,覆盖短期借款达到4倍。观点地产新媒体查阅龙湖历年年报获悉,龙湖近几年来发债期限都比较长,债务方面良好的结构化安排,也是龙湖在流动性趋紧的2018年能够维持较低成本的原因。

财报中显示,龙湖期内公司净负债率为52.9%,有息负债约为1198亿元,平均借贷成本为年利率4.55%,平均贷款年限5.88年。

“长租对于钱贵的企业不一定好”

2018年,龙湖正式更名为龙湖集团,以实现战略业务协同发展。资料显示,龙湖四大主航道业务分别为地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务。

不同于住宅开发10%增速的保守要求,龙湖对于其他主航道业务有较好的预期。龙湖管理层于业绩会中透露,2020年,龙湖天街将开至50个,租金收入达到60亿;冠寓2020年收入超过20亿元。

在物业投资方面,媒体了解到,龙湖期内租金收入为40.9亿元,较上年增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

天街依旧是最主要的收入来源,截至年末,龙湖集团共开业29座天街,总建面约296万平米,整体出租率约97.4%,回报率来到7%。

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责任编辑:庞敏怡

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