叶檀：楼市股市大分化 击垮散户的最后一棒是这个！

　　楼市小阳春，股市大阳春，扒皮看一看，两极大分化。

　　楼市小阳春 真相大不同

　　根据中指院2月数据，100个城市中，56个城市房价环比上涨，39个城市房价环比下跌，5个城市持平，房价走势大体上涨。

　　3月份，百城新建住宅平均价格为每平方米14759元，环比上涨0.24%，涨幅较上月扩大0.14个百分点。从涨跌城市个数看，百城中，62个城市房价环比上涨，36个城市环比下跌，2个城市与上月持平。

　　平安证券的研究印证了阳春的到来。3月单月，百强房企销售额同比增长21%，楼市整体表现好于预期，主流房企2019年销售目标增长10%~20%。随着按揭利率下行及政策预期改善，预计核心城市楼市有望延续缓慢复苏，三四线楼市短期仍有调整压力。

　　这一波上涨最厉害的城市，集中在一线城市和准一线城市。

　　北京很扎眼。中原数据显示，3月北京新房总成交额339.49亿元，创下了一年来成交第二高，仅次于去年12月。其中居住类产品成交295.77亿元，环比今年2月大增194%，共销售7055套，环比2月激增5162套。

　　贝壳研究院数据显示，3月北京链家二手房成交量环比增加1.5倍，同比增加23.2%。

　　深圳更扎眼。房贷利率下降，房产交易增值税附加税下调，深圳从12%下降到6%，税收下降，去化上升。

　　中原地产研究中心数据显示，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅开盘去化约55%。市场供应与访客指数双涨，预计成交将继续回升。

　　来自Q房网数据研究中心的数据显示，深圳住宅成交量连续5周环比上升，有家大中介一家门店业绩排名第一的销售人员，3月份销售佣金入账13.58万元。

　　杭州、成都、南京等热点城市。成交和土地全都入春。3月21日、22日，南京河西的2个楼盘公开摇号，共有7766人参加购房摇号，中签率分别约为6%和7.8%。

　　火爆的楼盘地段好，价格相当于周边二手房，买新房等于23倍市盈率、一周只发一只新股的前提下打新股，是无风险套利。

　　有涨有跌 有笑有哭

　　面对房价上涨，请淡定，我们对房地产判断不变。

　　房地产价格总体稳定，区间震荡，一年上涨幅度大约在6%左右，涨幅不会超过2016年到2018年的平均涨幅。

　　中指院公布的房价对比数据，2月份，全国100个城市新建住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上个月收窄0.12个百分点。同比上涨4.62%，涨幅较上个月收窄0.28个百分点。百城房价同比、环比增速收窄。房价是在上涨，但速度可控。

　　房价如此走势，预示着稳房价政策效果不错。中国房价不是波音机737MAX。

　　一只眼睛看到房价涨，另一只眼睛得看到库存和房价跌。

　　2019年至今，上海一线房价下跌0.1%(安居客数据)，广州房价下跌1.07%，天津房价下跌0.23%，温州房价下跌1.46%，鹤岗房价下跌了28.48%。三亚房价总体上升，隔了几十里的陵水冷清得要死。

　　就算北京房价大涨，要看到，库存量在上升，现在上涨不过是在为库存井喷腾时间。

　　中原地产研究中心统计数据显示，暂停供应一段时间后，3月下半月，北京限竞房再次开始井喷供应，合计9个项目入市3645套。从2018年6月10日开始，截止到2019年3月，北京合计入市限竞房项目达到了45个项目，合计66期，供应住宅套数达到了30146套，网签数据合计只有7479套。平均网签均价为50011元每平米，网签完成78.17万平米，按照面积计算网签完成率只有21.6%。考虑网签数据滞后的因素，实际销售比例也依然只有40%。

　　当然，京沪楼市安全边际很高，主要表现在二手房成交量与成交价格维持在高位。