2018上海楼市新增供应超7万套 认筹却陷入两极分化

　　2018年已经结束，这一年里上海楼市波澜壮阔， “金三银四”、“金九银十”成色不足，而传统的7、8月淡季却供应井喷，同时11、12月份的“收成期”各房企营销动作却未曾停歇，全年上海楼市超7万套房源入市，成交量稳步提升，然而项目认筹率却出现严重分化，有楼盘认筹率差强人意，也有一房难求的局面。

　　供应井喷 7万余套新房入市

　　2018年上海楼市在严格的限价政策下，开发商担心后续推盘会受更为严苛的限价影响、价格更低，不少项目放弃了分批推盘手段，选择一次性入市，诸如龙湖天璞、大华碧云天等便是其中代表。

　　就CRIC数据库监测显示，2018年度上海楼市商品住宅供应达820万方，对比去年涨幅高达118.39%，成交637万方。其中在在上海东方公证处官网摇号公示的共计223个，70000余套新房入市!

　　总体来看，2018年新开盘项目数呈震荡上升趋势，第一季度全年最低，第三季度“金九银十”推盘迎来高峰，11月有所回落后，最后一月开发商冲刺一搏，推盘数量再冲高峰。

　　从区域来看，大浦东属于绝对的供应大户，供应量达到了48盘，特别是前滩板块推出房源都取得不错成绩，创造了“前滩传奇”。

　　另外，黄埔区2018年推出的都是高端住宅，抢眼的项目基本在上半年成功出货，如翠湖天地隽荟、融创滨江壹号院、复兴珑御，虽然高端，且价格较高，但凭借着稀缺的地段优势，成功完成日清。

　　值得一提的是，长宁区2018年的供应量为“零”。

　　认筹情况两极分化

　　虽然2018年入市楼盘众多，但真正受消费者青睐的却很少，去除市场遇冷的因素外，大多是项目本身的因素，例如地理位置差强人意、房源品质不过关、定价过高……

　　当然，2018年也出现了很多网红新盘，他们凭借过硬的品质、超高的性价比，赢得了客户的追捧，甚至出现“一房难求”的火爆场面。

　　2018年，万科翡翠花园的认筹率最高，达1369.23%，是认筹率最低的汤泉美地城的782倍。

△2018上海楼盘开盘认筹率前十项目

△2018上海楼盘开盘认筹率最后十个项目

　　对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，经历了2016年的一轮暴涨后，上海外围区域增速显著，外围和市区间的价差边际缩小，购房者综合比较后，依然会选择市区。经过2年多的调整，市场逐步回归理性，性价比高的项目相对来说更容易被市场接受。

　　易居智库研究总监严跃进则表示，认筹数据分化，和具体项目有关。部分项目过于偏远，从购房者的角度看，宁可去认购市区二手房，也要放弃远郊区的一手房。此外，部分市区和近郊区的一手房当前还有一定的价格优势，也会吸引部分置换人群。

　　供应带动成交提升

　　大体量供应带动成交同步提升，加上自身性价比不错，年度销售数字也相当不错。根据中指数据统计， 2018年上海商品房市场累计成交金额约4361.20亿元，累计成交面积约930.20万方。

　　从2018年楼盘销售排行榜中可以看出高端项目市场热度明显提升，销金排行TOP10中高端项目占得8席，这和市场往期供应结构有很大关系。

　　2017年楼市严卡预证，高端购买力被大量压抑;“认房又认贷”的调控政策下民众置业又更倾向一步到位，入手地段更优、品质更好、配套更全的项目;加之限价因素下入市项目在价格上普遍做出一定让步——三管齐下，热销也是情理之中。

　　此外，从整体区域分布来看，销售额TOP10商品住宅项目集中在中环以内，其中浦东上榜项目较多，包括凯利海华府、大华锦绣华城和前滩东方逸品。从项目面积户型来看，成交金额突破70亿元的静安府和宝华城市之星主力面积段均为100-150平米，静安府主力户型为三房户型，宝华城市之星主力户型为二房户型。排名第三位的翠湖天地主力户型从三房到复式改善型均有分布，面积分布在290-370平米不等。

　　房价倒挂 豪宅走俏

　　同样是限价原因，2018年上海新房和二手房价格出现倒挂，新房入市价格基本为周边同类型二手房挂牌价格8.5-9折，越是市中心区这种现象越明显。比如翠湖天地隽荟，入市均价约15万元/平方米，而同小区二手房单价则高达17万-19万元/平方米。购房者惊喜于新房比二手还便宜，“日光”现象频频出现，这也成为第一季度房产市场的一抹亮点。

　　2018年上海楼市外郊环的新推房源均价要5万元/平方米左右，而中环附近的楼盘均价都在10万元/平方米以内，后者性价比凸显。因此今年成了豪宅(9万元/平方米以上)“丰收年”，成交82万平方米，累计同比增加53.3%。

　　豪宅成交比重抬升，改善产品成交稳定共同推动今年房价继续上行，全年均价53100元/平方米，环比上涨12%，不过相比2015和2016年的疯狂涨幅，今年市场要收敛很多。

表：上海豪宅成交面积排行榜(前五)