月报|12月成交同比涨67% 2018广州全年一手成交数据出炉

　　2018年以来广州楼市处于跌宕起伏状态，从年初的遏制房价上涨，到年中的降价促销、限价放松，到年末的公寓松绑、成交翘尾等一系列状态下。在2018年最后一个月广州交出了怎样的成绩单呢？2018年全年的成交量是否有所突破呢？我们一起来回顾一下。

　　成  交

　　广州12月一手住宅成交超万五套

　　2018年最后一个月，广州市一手楼暴涨。

　　2018年12月广州一手楼网签成交15316套，同比2017年12月的9153套增加6163套，上升67.33%；销冠增城成交5487套，比中心六区总和的4058套还要多1429套。外围五区则成交共计11258套。

　　面积方面，2018年12月广州一手住宅网签面积为160.6万㎡，环比11月份的58.4万/㎡上涨了2.75%，同比2017年12月的97.4万㎡增加63.12万㎡，上升64.85%。中心六区2018年12月成交面积为42.5万/㎡，外围五区成交面积则为118.1万/㎡。

　　从数据来看，成交量在最后一个月暴涨的有两方面：一是广州去年10月中旬公布备案价优化措施，对网签价格进行优化，严禁拆分价格报备，等待措施落地期间的10月和11月成交大幅减少。因此，成交量在12月被充分释放，表现出“翘尾行情”；另一方面则是临近年底，各大开发商为冲业绩，各种降价促销活动频出，提高了最后一个月的成交量。

　　2018年广州一手住宅成交76056套

　　2018年广州一手住宅市场在调控次年、市场干预手段影响下，一手住宅网签成交76056宗，同比下跌18.9%。

　　从市场趋势来看，重大调控出台的次年市场表现均不理想。2018年，广州楼市大部分时间面临备案价、预售证发放效率等问题以及经济大环境影响，购房者观望气氛浓，市场下行状态“困扰”一整年。

　　2018年广州一手销售均价为27200元/㎡

　　房价方面，据广州中原研究发展部对全市各区热点项目销售均价统计分析，截止12月末广州一手销售均价为27200元/㎡，比去年同期涨3%。但同比增幅不足5%。

　　可见在成交活跃度较低的市况下，大部分项目售价保持平稳，不轻易变动价格，“以价换量”成为下半年市场的一大特征。此外，由于花都、南沙、番禺3区近年标杆地陆续转化为一手项目，因此区域价格变动相对明显。

　　聚焦全年走势 “五月末、金九、第四季度”

　　从每月情况来看，2018年一手市场走势可分为4个阶段：第一阶段为1-5月，由于2018年春节假期较晚（2月中下旬），不少买家3月中才陆续回流。第二阶段为6-7月，随着5月末增城一中高端价位项目入市，该区备案价进行一定程度的“优化”。第三阶段为9月，作为传统销售旺季，加上临近年末开发商冲业绩。第四阶段为第四季度，10月中旬官方公布了备案价优化措施，旨在消除高首付对购房者造成的困扰。

　　广州中原研究发展部认为，虽然2018年广州一手成交表现欠佳，但今年第四季度发生的基本面变化却朝着积极的方向改善。

　　2018年对于楼市而言，确实是起起落落的一年。面对2019年的楼市，业内人士普遍认为，楼市在调控之下趋向于平稳调整及针对城市群的重新布局。2019年“稳”字成主流。

　　推   盘

　　2018年已尘埃落定，2019年楼市正式开局。

　　广州1月预计共有9盘推新，包含住宅、别墅以及商服类等产品，4个区有推新动作。其中，荔湾以4盘推新位居榜首；从化则紧随其后预计3盘推新；南沙、花都两区各1盘有推新动作；增城、黄埔则1月暂无楼盘推新。

　　广州2019年近160盘扎堆入市

　　2019年全市预计全新盘约44个，中心六区23个，外围五区21个。番禺区以7个全新盘成为最多全新盘入市的区域，其余各区均有少量全新盘入市。

　　据掌柜君统计，2019年全市19个项目将有复式住宅新品推出，约有30个商服类单位入市，当中大部分为公寓产品，伴有少量的写字楼、商铺和商墅。

　　值得注意的是，2019年入市的公寓产品绝大部分可个人购买，凭借面积小低总价的优势，不限购的公寓或将重新迎来春天。其次,2018年底住建委取消商服限购令，“330”新政之前出让土地的商铺公寓可卖个人，解绑众多商服产品，多个商服类楼盘迎来了调控后首次“热销潮”“涨价潮”。

　　12月除了楼市成交外，还有哪些重大新闻呢。

　　政  策

　　广州首套房贷款利率仍基本执行上浮10%

　　据房掌柜监控融360官网数据显示，广州大部分银行首套房房贷利率执行上浮10%，二套房房贷利率多数上浮10%-15%。总体来说，整体房贷利率环境较为稳定，对比起上月有所松动。

　　首套房房贷利率方面，以四大行为首的多家银行首套房贷利率为基准上浮10%，平安银行等3家银行执行上浮15%，而民生银行则执行首套房房贷利率上浮20%。惊喜的是华润银行目前执行9折、花旗银行按基准利率执行，汇丰银行、广州银行、恒生银行上浮5%。

　　二套房房贷利率方面，多数银行执行上浮10%、15%，对比上月已有松动。中信银行等5家银行执行上浮20%。最高上浮30%，为建设银行、平安银行。还有华润银行，二套房房贷利率仅按基准利率执行，为全市最低。

　　330新政前拿地公寓个人可购买

　　12月19日晚，广州市住建委发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》。

　　住建委发布《意见》解读，直接表明：2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。也就是说，“330新政”前拿地的公寓、商铺、写字楼项目，个人亦可购买。以上意见自2018年12月20日起执行。广州公寓市场正式迎来春天。

　　下一步，市区住建部门将联合加强商服类房地产项目的销售监管，进一步规范市场秩序，为保持市场平稳运行、全面优化营商环境创造条件。

　　土  地

　　广州商住商服用地供求：累计供应471.87万㎡用地，创4年新高

　　2018年广州商住商服用地累计供应471.87万㎡，较去年增加28%。其中商住用地供应394.67万㎡，商服用地77.2万㎡，用地供应呈现连续两年超20%的增幅。另一方面，得益于去年12月以来充足的供应量，今年广州用地成交面积达505.05万㎡，同样创近4年新高。

　　广州中原研究发展部认为，从近年用地成交情况来看，2018年土地市场呈现“总出让面积、金额增，溢价率、楼面地价下降”的特征。由于成交面积大增，今年商住商服用地总出让金达1322.13亿，同比上升19.6%，创近4年新高。

　　交  通

　　广州地铁28日三线齐发 实现区区通地铁

　　12月28日，广州地铁十四号线一期和二十一号线增城广场至镇龙西段、广佛线燕岗至沥滘段正式通车运营。14号线开通后，从化一举告别木有地铁的历史，而广州也实现了区区通地铁的小目标。

　　十四号线一期在嘉禾望岗—东风常规运营模式下，开行嘉禾望岗—东风、嘉禾望岗—镇龙的快车，常规运营模式列车行车间隔约8分钟，快车行车间隔约35分钟；二十一号线采用增城广场—镇龙西单一交路运行，行车间隔约8分钟；广佛线采用“新城东—沥滘”单一交路运行，高峰期行车间隔约4分钟。

　　值得一提的是，新线开通后，线网里程将达到478公里，与此同时车站总数、线网最高票价等也会产生变化。车站总数将由233个增加为257个。