11月广州二手住宅成交下滑3成至全年新低

根据阳光家缘数据显示,2018年11月(1-25日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为2279宗,较10月同期(3485宗)环比下滑34.6%,成交跌至全年新低,甚至不及春节月(3132宗)。

价格方面,本月二手网签均价为25379元/平,环比下滑2.8%。

一方面,由于目前广州二手盘源去化缓慢,客户入市意愿较低。

业主降价让利以促成交易已成普遍现象,从而导致二手均价略有下行;

另一方面,中心高价区域成交量大幅下滑,占比下降严重,从而导致价格被结构性拉低。

广州中原研究发展部认为,11月二手住宅市场主要特征有以下几方面:  

(1)据了解,11月1日实施的新网签系统运行初期很不稳定。

而且网签步骤相对繁杂,所需时间较长,不少成交单张仍处于待网签状态。

自实施二手交易新网签系统以来,单日网签数据均处于相对低位。

(2)业主放盘意愿较低,客户可选择盘源较少。

据监测发现,11月新增放盘量同比去年同期下滑近2成。

在楼市下行阶段,客户入市意愿不高,若想加快成交,可能需要降价让利出售。

因此,部分不愿降价业主选择观望后市走势,静待更好的出手时机。

(3)客户观望情绪持续升温,入市热情低,购买周期拉长。

上门看房客户亦明显减少,现购房客主要为刚需客户。

该部分客户面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求,遇到合适房源及价格才会出手购买。

(4)贷款利率上浮有所回调。

据了解,前段时间各大银行利率上浮20%已经为常事。

而目前大部分贷款利率基本处于10%-15%左右,而部分如汇丰银行等,首套贷款利率仅上浮5%。

 11月市场热点

让利出售成常态

中心区降价幅度明显

从近两月的新增房源价格变动情况来看,全市共有超7成房源报价下调。

其中,天河、海珠、越秀三区下调盘源占比最高,分别达84.7%、83.9%、82.8%,并且其下滑幅度亦最为明显,分别为3.7%、3.6%、3.3%。

而黄埔区因次新房居多,加上广州科学城板块的居住刺激,市场需求仍在,整体价格下滑幅度最小。

报价下调盘源占比为73.3%,新增房源报价变动仅仅下滑0.8%。

现时二手楼市成交活跃度较低,盘源去化缓慢,业主心理价位逐渐松动,开始出现“以价换成交”的趋势。

广州中原研究发展部认为,就目前楼市交易环境对于刚性需求客户而言,不失为较好的“上车”时机。

业主议价空间较大,客户现时入市或会“有利可图”,有利于减少置业成本。

分区点评

各区成交普降

增城跌幅最小

从各区成交情况来看,本月各区成交量环比均呈现下滑的趋势。

其中,天河、越秀两区1-25日分别成交210宗、215宗,环比分别下滑44.6%、42.2%。

小研君认为,天河、越秀跌幅明显主要由于房价高企,加上不少房源楼龄偏旧,不少刚性需求的置业客户逐渐外溢,致使成交下滑明显。

另外,增城区整体跌幅最小,本月成交量基本与番禺持平,达431宗,环比下滑20.9%。

主要由于增城价格相对低洼、次新房房源充足,再加上近年来基建进度良好,配套设施亦逐步完善,受客户青睐度较高。

天河区

珠城需求稳定

东圃成交占比下滑

本月天河成交量减少最为明显,降幅为区域最高,共网签210宗,环比下滑44.6%,成交占比下滑近2个百分点。

但需要指出的是,本月天河珠江新城板块成交活跃度并无明显下滑,需求相对稳定。

珠江新城板块作为传统的豪宅板块,其区位、居住品质、生活配套均处于优势地位,加上豪宅产品的稀缺性,其楼市保值能力高,致使不少资金雄厚的客户愿意选择购买。

其中,板块热销盘源为保利心语花园、誉峰,其11月成交均价为86766元/平、99769元/平。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,一向受刚需客户青睐的东圃板块近两个月成交反而有所下滑,上门看房客较去年相比大减近三成。

据监测,2018年上半年天河东圃板块成交占比尚能维持在22-28%左右,但进入10月后,东圃板块成交占比下降至15.4%。

而11月,占比进一步下滑,仅为14.3%。主要由于部分客户对后市看涨信心较弱,观望情绪浓厚。虽业主让利幅度较大,但仍然难以吸引置业客户入市。

越秀区

东风东板块客户入市热情低

“笋”房源亦难去化

2018年11月,越秀区阳光家缘中介网签量为159宗,较10月同期下降42.2%。

越秀区虽成交下滑4成,但本月北京路板块成交表现较好。

主要由于板块本月有较多的散盘盘源释出,客户可选择性增多,加上散盘入市门槛较低,受到不少客户的青睐。

而板块活跃楼盘主要为文德广场,11月成交均价为47836元/平。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月东风东板块交投活跃度环比上月明显有所降低。

单人带客量从上月6-7台客/周降低至本月2-4台客/周,且以网客居多,客户购房周期亦有所拉长。

目前东风东板块部分总价较高的“笋”货源也存在去化难的问题。

以东风广场一97㎡的单位为例,前段时间成交的2楼的低楼层房源亦需770万元,而现时放售的25楼的高层单位仅售730万元,且放盘已有3-4周却尚未成交。

由此可见,现时东风东板块置业客户整体入市热情不高,观望情绪浓厚。

海珠区

赤岗板块成交萎缩严重

成交以优质楼梯楼小区为主

2018年11月,海珠区二手网签均价为34597元/㎡;

阳光家缘中介网签量为257宗,较10月同期下降34.9%。

本月海珠区较为活跃的海珠西板块,凭借其生活配套成熟、交通通达性优越的条件,在逆市中市场需求保持稳定。

11月成交均价分别为41052元/㎡。其中,板块成交最为活跃的楼盘为光大花园,成交均价为55356元/平方米。

另外,据监测,本月海珠区的赤岗板块成交萎缩较为严重,成交占比大幅下滑,上门看房客数量不及去年同期的一半。

本月板块成交主要集中在优质的楼梯楼小区且业主让利幅度较大的房源,如聚德花园、鸿运花园等。

其2018年11月成交均价分别为23966元/平、41750元/平。成交客户多以80、90后的首次置业刚需客户为主。

荔湾区

 业客双方僵持

客户购买周期有所拉长

2018年11月,荔湾区网签均价为31550元/㎡;阳光家缘中介网签量为137宗,较10月同期下滑39.4%。

据监测发现,本月荔湾区康王路板块成交活跃度虽有所下滑。

但其活跃楼盘逸翠湾成交情况仍相对乐观。本月成交均价为54878元/套,套均均价在691万元/套左右。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月中山八路板块成交僵持情况相对严重,客户购买周期基本拉长至1-2个月,客户多为旧客为主,新增客户明显有所减少。

目前中山八路板块业主心态仍相对较强,适当下调放盘价的不多。

仅部分急需资金回笼及“卖一买一”的业主急需换房适当下调放盘价。

如珠岛花园有一业主,之前放盘价为210万,后放盘一段时间仍未出售,因急于出售后作为换房的首付,最终微幅下调至195万元。

白云区

楼梯楼受青睐

成交占比攀升

2018年11月,白云区阳光家缘中介网签量为215宗,较10月同期下滑40.4%。据监测发现,本月白云区散盘成交相对活跃。

其中,增槎路散盘、罗冲围散盘、岗贝路散盘等低价盘源表现尤其活跃。

2018年11月分别的成交均价为16866元/平、16164元/平、18050元/平。其盘源套均总价均低于120万元/套。

另外,据调研了解,进入10、11月后,白云区楼梯楼楼物业成交活跃,成交占比亦在不断攀升,2018年11月,楼梯楼物业成交占比为64.7%,环比10月上涨4.7%,与8月相比增长达13%。

根据调研,楼梯楼物业之所以成交活跃,主要原因在于:一、业主让利、议价幅度大,客户接受意愿较高。

以机场路板块为例,汇侨新城楼梯楼套均总价仅180万/套左右。

议价空间基本可在10%以上,让利幅度在15-20万元左右,不少客户趁低价来“淘笋货”;

二、入市门槛低。据监测,白云区楼梯楼套均总价仅在138万元/左右,对于不少首次置业的刚需客户有较强的吸引力。

番禺区

市桥板块楼龄偏旧

市场竞争力较弱

2018年11月,番禺区网签均价为24272元/㎡;阳光家缘中介网签量为430宗,较10月同期下降34.2%。

据监测发现,本月洛溪板块市场需求与10月相差不大,其成交活跃主要以珠江花园、丽江花园为主,成交均价分别为30452元/平、29872元/平。成交房源多以2房为主,3房次之。

另外,据监测,自7月以来,市桥板块二手住宅成交占比逐步下滑。

2018年7月,市桥板块占比为27.8%,而至11月,成交占比下降至21.3%,净减6.5%。

广州中原研究发展部认为,市桥板块成交活跃度下滑的主要原因在于:

一、房源偏旧,由于市桥板块为番禺老城区,虽配套相对成熟,但房源多为20年以上的“老破小”,相对于华南、钟村板块的房源而言,竞争力较弱。

二、业主让利幅度较低,除部分户型、朝向较差的房源外,其它房源让利幅度多处于3-5%左右,客户接受意愿较低。

三、南沙一手项目分流。由于近期南沙“实签”的落实,首付压力、入市门槛明显降低,致使不少原本打算置业的二手客户分流至一手市场。

预测

年底难显翘尾行情

成交或维持低位维稳

从各月平均周度成交量走势来看,自6月以来,成交连续数月呈现下滑趋势。

9、10月仍能维持1200宗,而11月平均周度成交量已不足千套水平,整体成交能力大幅下滑。

业主对后市的看涨信心亦相对较低。对于客户而言,现购房需求毕竟理性。

遇到价格合适房源才会出手购买,对于价格高于市场价的接受意愿不高。

因此,广州中原研究发展部预测,若后市无利好消息出台刺激,预计年底二手成交难以翘尾,将维持低位维稳的状态,而价格将进一步微幅下行。