萝岗推“巨无霸”车辆段用地 白云黄石起拍价2.65万/㎡

　　地块研判

　　白云区第三煤矿有限公司地块

　　基本情况分析

　　该地块位于黄石东路，距离2017年4月出让的鱼苗场地块东侧1.5公里，比鱼苗场地块更加靠近主干道机场路。

　　但该宗用地占地面积偏小，仅10610㎡，扣除临近道路的防护绿地，实际可建面积为9799㎡，容积率高达4.3，预计未来建成项目楼层较高。

　　该地块起拍楼面价为26500元/㎡，采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高限价为16.2亿，到达最高限价时楼面价为38425元/㎡。

　　从区位情况来看，地块东侧为公交总站，与大型购物商城金国广场距离700米，与新市商圈距离1.5公里；

　　广州中原研究发展部认为，由于地块位于黄石路传统居住片区，因此除缺少地铁布局外，基本生活、交通要求完善度较高。

　　地块周边楼市情况

　　地块周边1公里范围密集布局多个二手大盘，如富力阳光美居、元邦航空家园等小区项目价格在3-3.3万元/㎡之间；

　　楼龄较长的黄石花园价格在2.4-2.6万元/㎡之间。

　　一手方面，全新盘万科城市森林（鱼苗场地块）已推出市场，目前均价为5.5万元/㎡，该项目当时出让地楼面价为29832万元/㎡，且需自持50%。

　　黄埔区茅岗路地块

　　基本情况分析

　　地块位于黄埔区茅岗路以东、坑田路以北，土地用途为二类居住用地。（AP051004），通信用地（AP051005），公园绿地，道路用地。

　　总用地面积20543㎡，其中可建设用地15661㎡，包括居住用地13803㎡和通信用地1858㎡。

　　另外，公园绿地1137㎡，道路用地3745㎡；宗地起拍总价10.9亿元，起始楼面价20785元/㎡。

　　地块的二类居住用地部分AP051004，容积率≤3.8，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，计容建面小于等于52451㎡。

　　地块的通信用地部分AP051005，无容积率、绿地率、建筑密度等规划指标控制要求，建设时应征求通信行业主管部门意见，按其要求及相关规范执行。

　　具体建设规模在规划方案及单体报建阶段核定。

　　地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，企业自持部分作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。

　　该地块为2015年12月亨元岗地块后老黄埔时隔3年再次公开挂牌宅地。

　　地块周边楼市情况

　　地块位于天河区与黄埔区的交界，处于黄埔区府之内，距离地铁5号线鱼珠站1公里内。

　　地块周边在售一手楼盘稀缺，位于天河边界的宝兴翠园尾盘在售，均价4.5-4.9万/㎡。

　　地块周边“次新房”二手楼盘保利学府里均价4.5-5.0万/㎡，周边楼龄十年以上的小区房如金碧世纪花园、天虹花园、锦田花园、荔园小区等均价在2.3-3.9万元/㎡不等。

　　黄埔萝岗车辆段地块

　　基本情况分析

　　宗地位于黄埔区开创大道以南、荔红一路以东、伴河路以北、开源大道以西萝岗车辆段。

　　该地块包含SD0207、SD0216、SD0219三个编号地块。总用地面积312376㎡。宗地起拍总价76.24亿元，起始楼面价14430元/㎡。

　　其中，SD0207，用地性质为交通场站用地兼容二类居住、中小学用地。用地面积282931 m2，综合开发容积率≤2.14。

　　其中规划居住占地（除中小学外的用地）≤24381㎡，，建筑密度≤22%，绿地率≥35%。

　　计算容积率建筑面积≤111008.12 m2，配套商业建筑面积≤5550㎡，建筑限高120 米。另外，中小学用地占地面积≥41550㎡。

　　另外，SD0207还要求配建文化室、社区服务站、社区卫生站、星光老人之家、公厕、公交首末站、农贸市场、社区商业、公共图书馆等设施。SD0216，应设置建筑面积≥2917㎡的110KV变电站1座，如无法设置与SD0216内，可结合SD0207设置。

　　地块出让条件严苛，按照竞拍者具备“10年地铁线网运营要求”；

　　综合去年2宗相关车辆段、地铁上盖物业出让结果判断，预计以广州地铁夺得，再采取合作方式开发的可能性较高。

　　地块周边楼市情况

　　地块周边楼盘在售一手楼盘为保利罗兰国际，均价3.8万元/㎡。其周边二手楼盘楼龄新，多为“次新房”，均价在2.5-3.0万元/㎡之间。