一手小幅让利吸客二手客户分流 买家宜把握时机入市

根据监控显示,本月广州一手住宅整体网签共11335宗,环比上涨86%,从数据来看,网签创2018年以来新高。但需要指出的是,本月数据夹杂大量市区积压网签以及回迁房干扰;根据广州中原研究发展部对“干扰项”进行剔除,预估实际网签约6200宗,成交情况略优于8月份,略低于今年平均6700宗/月的网签水平。

另一方面,由于网签数据存在一定滞后性,因此本月数据更多反映前期成交情况;从9月以来部分项目“小幅让利”以刺激买家入市热情的情况来看,市场活跃度较7、8月有所改善,未来或将陆续反映在网签数据上。

成交情况:增城、番禺网签提升显著,买家对优质板块关注度不减

本月仅除黄埔、南沙、从化3区外,其余区域均迎来网签环比上涨。中心区荔湾、天河受处理积压网签影响明显,实际上天河区仅兰亭盛荟、珠江花城等少数项目一手在售,而荔湾主要 “货源”广钢新城以项目往期存货、尾货在售为主,近2年出让宅地转化为销售项目的速度仍偏低。

外围区方面,增城、番禺网签上涨幅度显著。其中增城本月网签面积达3175宗,环比上涨91%,剔除南山丰景花园、群星新邨两个回迁房项目干扰,实际网签量应在2100宗左右,其中富士康科技小镇、绿湖国际城加推刺激,两盘累计贡献417宗成交,市场占比较大;此外,得益于近期该区对首付门槛进行调整,买家资金压力有所缓解,区域成交前十的热门楼盘绝大部分可以做到“3成首付”,从而使交易氛围趋于活跃。

另一方面,番禺本月网签面积达691宗,环比上涨113%,为增幅较大的区域之一。该区主要依靠时代柏林、亚运城两大热盘支撑成交,其中时代柏林由8月起集中推新,至今累计网签372套单位;亚运城网签150套单位,可见买家对于性价比高、居住条件成熟的项目仍比较认可。

库存状况:中心区积压网签处理提速,整体消化周期下跌至9.2个月

由于近段时间中心区积压网签处理速度加快,天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少,直接导致整体消化周期连续4个月下降,目前已降至9.2个月,时隔1年后消化周期再次下跌至10个月以下水平,说明实际上广州一手供求将出现相对紧张的趋势。

从各区消化周期来看,中心六区除海珠外其余已降至10个月以内,其中天河跌至3个月“低点”,受近年供地不足影响,在积压网签陆续处理后该区一手实际可售库存减少明显。此外黄埔消化周期为5个月,受知识城、萝岗香雪等主要板块供应能力减弱影响,该区一手可售项目偏少。