博鳌论坛| 胡若翔：房地产市场的不确定性正在加大

8月3日，观点地产新媒体主办的2018博鳌房地产论坛继续举行，主题“地产归途 时间与未来”。

龙湖集团控股有限公司副总裁胡若翔先生上台分享了龙湖的双轮驱动发展模式。

（图片来源：观点地产网）

胡若翔表示，龙湖集团于2017年明确了四大主航道业务，分别是：地产开发、商业运营、长租公寓以及物业服务，接下来我们也会进一步强化这四条主航道业务的发展。此外，龙湖也一直在尝试创新业务，包括酒店、产城和养老，龙湖第一个养老项目会在今年10月份在重庆开业，将采取养老公寓的运营模式。

龙湖一直强调有质量的增长，目标是在未来几年，销售规模和核心净利率都能实现20%以上的增长。

地产开发

他表示，在地产开发业务，龙湖对市场也有两大判断。

第一，市场的不确定性是非常大的。各种调控政策的叠加效应是非常强的，再加上陆续出台的长效机制，共同加大市场的不确定性。

此外，在客户维度上，可以看到市场的热度还在，但是随着市场的波动而变化明显，同样具有很大的不确定性。

最后是企业端，在去杠杆的背景下，企业无论是资金压力还是资金成本都在快速上涨，所以无论是政策、市场、客户还是企业都在相互影响、交互博弈，共同加大了市场的不确定性。

第二，城市的轮动非常明显。由于城市的基础和调控的力度不同，不同城市在上涨的时点和持续的时长方面出现了明显的差异。

他进而解释，从2015年至今，可以很清晰地把城市轮动分为四轮城市，轮一城市是2015年一季度到二季度开始快速上涨，这是以一线城市和四小龙为代表的，也迎来了持续的非常严厉的政策调控。

紧接着是轮二城市，在2016年年初开始，以杭州、成都、无锡、青岛这些强二线城市为代表，这些城市今年上半年还是比较好的，当然也看到这些城市在陆续进行调控政策加码，市场进入盘整期。

轮三城市是2016年年底开始的，以重庆、西安、常州、沈阳这些城市为代表，这些城市今年上半年的市场依然非常火热。

轮四城市是今年年初开始启动的，这里面主要是以城市群里面的一些强三四线城市为主，像绍兴、汕头、湖州等等。今年轮二和轮三的城市市场非常火热的，这也是龙湖重点布局的城市，我们接下来也会继续做好相关的投资，确保业绩稳定增长。

商业运营

对于商业项目，龙湖一直高度聚焦于一线和强二线，并且在这些城市坚定地做规模化和网格化的布局，特别重点布局地铁上盖等重要的交通轨道节点。接下来龙湖的商业开业的速度会迅速增加，到2020年龙湖旗下的商业开业数量会累计超过50个，商业租金的收入会超过60亿。

长租公寓

长租公寓是龙湖最新的一条主航道业务，去年已开业了1.5万间，今年龙湖的目标是新开5万间，到今年年底累计开业6.5万间。龙湖的长租公寓目前的获取方式是以轻、重、中三种方式并举的。通过打造长租公寓的品牌——冠寓，目前已经形成了三条成熟的产品线，开展以开业的冠寓还是以松果这条产品线为主。

物业服务

这两年龙湖物业也在大力发展科技物业，通过科技物业增效提升物业服务收入，我们的物业服务收入的毛利也是突破了20%。

双轮驱动是龙湖未来理想的发展模式，通过地产开发不断地做空间制造、销售，再投资，制造新的空间，再销售，形成一个闭环，不断产生稳定的现金流。另外，龙湖的自持空间越来越多，通过物业服务延伸到了更多的管理空间，接下来龙湖会打造大数据平台，加深人和场景的结合，以技术促进服务迭代，构建更广阔的生态空间。

龙湖将会致力于为城市发展和人居生活寻找更好的空间服务方案，做有生命的空间有温度的服务，携手客户共同打造更美好的生活。