博鳌直击丨朱海斌大谈“放水问题” 对房地产未来给出3大预判

8月3日，在博鳌房地产论坛在主题论坛上，围绕“展望：金融、货币与地产政策组合”这个主题，摩根大通董事总经理朱海斌站在宏观的角度表示，当前中国经济面临两达问题，一个是中美贸易战，二是国内政策的调整，也就是放水的问题。

在报告中，朱海斌主要针对国内政策调整问题进行详谈。他认为房地产行业这一轮可能会面临着一个比较强的紧缩性政策。

过去10年里中国的宏观政策基本上是在一个不停的收放之间，非常高频的徘徊。从2008年以后，基本上每过三年就会有一个政策的放松。但是这一轮跟以往几次都有着非常明显的不同，从对房地产市场的理解来看，尤其如此。

朱海斌认为，“以往政策放松是全方位的放水，但是这一轮并不是全方位的放水，目前看到更多的是货币政策、财政政策或者某种程度上的汇率政策的调整，但是高层明确提出房地产紧缩仍然要坚持，金融严监管仍然要持续，这是以前的两个不同。”

另外，朱海斌以诸多数据向大家展示了此次放水力度之弱，他认为，实际上，财政政策今年并没有明显的调整。“对财政政策的调整，更多的体现在财政政策的执行上，由上半年非常紧缩的财政政策的执行，到下半年的宽松，这种宽松体现对基建投资的支持，这是我们目前在财政端看到的比较积极的变化。”

他大胆预测：我们在2018年并不会有特别明显的政策宽松的效果，但这个政策可能在2019年会被迫做一个更大的调整，这完全是有可能的。

在这个大的背景下，对房地产市场会有着怎样的影响呢？朱海斌也给出了自己的判断：

第一个判断：2018年下半年，鉴于房地产政策仍然维持一个紧缩性的政策，判断2018年下半年房地产市场可能会出现一个温和的下滑，无论从楼市的成交还是房价的增速来看，下半年都会比上半年略微走低。

从房地产投资增速的规模来看，上半年增长10%，这并不是一个可持续的水平，下半年可能会维持在4%到5%之间，全年维持在7%左右的增速。

第二个判断：房地产市场的整合，大房企和中小房企之间的分化可能会进一步加剧。大房企市场占有率、集中度越来越高。在2010年前8名的房企占市场份额的比例大概只有10%左右，到2017年这个比例已经上升到22%，目前在25%左右。可能在2020年，前8位房地产开发商的市场份额可能会占到35%左右，前20位可能会超过50%，这跟目前的房地产市场的格局可能会产生非常大的变化。

第三个判断：从政策来讲，2017年应该说是在2003、2004年以后房地产政策最大的一个变化。这个最大的变化反映在之前更多的是以商品房市场化的供应渠道为主的城镇住宅体系，转为现在多渠道供给、多主体保障的新的楼市供应格局。这个新的楼市供应格局之下，商品房和保障房基本上是一个并行的局面。

目前这种长效机制的安排，包括房地产税的安排一再拖迟，或者说即使有，房地产税安排的力度也会远远弱于原先的预期，这种大的环境下，如果宏观经济环境出现一个下行，很可能我们在楼市里头，目前所看到的种种行政管制可能会更加长期化，这对市场来说可能是一个最大的政策的风险，因为我们以往更多是商品房以市场化为主导的价格机制，或者说交易的机制，可能未来会趋向于由政府主导，政府管控价格、管控数量的这么一个安排，这对房企来说可能是最大的一个政策挑战。