踩地：石滩起拍楼面价两年涨三倍 配套匮乏有待利好刺激

地块市场价值分析

1)公路网健全,自驾车业主来往穗莞便利

地块周边公路网相对健全,通过S256省道可连接荔新公路、济广高速等;

预计自驾车可10分钟抵达石滩镇中心,20分钟抵达荔城中心区,30-40分钟抵达新塘中心区。

此外,三江与东莞石龙、茶山等镇区相连,距离火车东莞站18公里,距离东莞地铁2号线榴花公园站15公里。

广州中原研究发展部认为,从大湾区连接穗莞深的角度而言,三江镇片区存在一定市场价值。

对于需频繁来往穗莞的私营企业主、周边厂区中高层员工以及不具备东莞购房资格的买家而言,具有一定吸引力。

2)依托“增城火车站”规划,享受交通枢纽利好

2017年2月公布的《广州基建“十三五”规划》中提出,增加增城站为“规划远景”。

2017年7月,增城火车站规划以石滩镇为范围,公开招标进行项目设计、线路接入等研究;

根据资料显示,增城火车站将主要负责广汕客专入穗“第一站”对接,远期预留赣深客专增城支线、松山湖支线、东北客车联络线。

此外,根据增城交通部门轨道规划显示,地铁16号线(主要途经新塘-仙村-石滩-荔城)在2015年曾经被提出。

虽然该线路最终未出现在本轮地铁建设规划中,但假如日后增城火车站实际建设推进、沿线居住区逐渐成熟,从远期来看线路规划被重新提出亦存在一定可能性。

对此,广州中原研究发展部认为增城火车站规划对未来石滩及周边板块发展起至关重要作用。

假如该交通枢纽建设推进顺利,则有望刺激人流聚集、周边产业更新,以及带动相对于的交通、商业配套完善。

3)价格“低洼”购房门槛低,受大湾区投资者青睐

从土地市场的情况来看,2016年增城曾集中出让包括石滩、小楼、派潭在内的3宗增城外围片区宅地,最终3宗地块悉数成交。

并且由碧桂园、保利、万科三家千亿房企夺得,名企对于外围片区的认可,是增加市场信心的重要“强心剂”。

另一方面,从近4年增城一手市场情况来看,石滩成交占比稳步提高。

2017至今石滩板块成交更是稳定在增城整体成交10%以上。价格低,购置压力小的特点使石滩项目备受投资者青睐。

因此,广州中原研究发展部认为该地块未来客户群如下: